特朗普铁腕治国，EB-5是福？还是祸？(图)

 

特朗普反对非法移民，但很多人推测他会张开双手迎接更多“符合资格”的投资移民。作为房地产大亨，他很清楚投资移民计划对城市的财富有多么重要。在纽约大都会地区的特朗普湾街，是特朗普用自己的名字和品牌获得许可的一个大型EB-5项目。特朗普湾街是一个由Kushner公司开发的50层豪华公寓楼，而Kushner的领导人恰是特朗普的女婿—杰里德-卡什诺（Jared Kushner）。这个在泽西城的EB-5项目已通过EB-5筹集到了四分之一的建设资金（总建设资金为5000万美元）。

该项目并不是特朗普家族唯一的EB-5项目。美国移民基金会是一个帮助项目方寻找投资者的EB-5区域中心，也在去年宣布了与特朗普的合作关系。据悉，该EB-5区域中心帮助特朗普品牌在佛罗里达州的朱庇特地区建立并运营一个高尔夫球场。此外，根据“华尔街日报”的报道，特朗普正将其名字外借给奥斯汀市中心的一个33层豪华公寓酒店作为EB-5开发项目。

尽管近日美国国土安全部公布了投资移民签证修改建议稿，其中将目标就业地区最低投资额从50万美元猛涨至135万美元，非目标就业地区最低投资额从100万美元涨到180万美元。然而对于位于经济金字塔顶端的中国富人来说，投资金额的增加完全不会影响他们的投资决心。

特朗普要收缩美国在海外的工厂、贸易以及资金流入海外，但他一定会不遗余力地鼓励美国本土的投资。作为全球40多幢“Trump”大厦的缔造者，特朗普一直相信基础设施和房地产开发对经济和就业具有拉动作用。未来他将会通过加大基础设施投入，更新全美国的公路、铁路、学校、医院等的公共设施建设，以此提振经济。这对房地产投资者而言无疑是一个利好消息。

牛气冲天的楼市，仍然是很多人眼中的摇钱树。想要入市捞一笔，投资什么？钱怎么花？今天就让小编来给你普及一下，这水很深，请把钱包扶稳了。。。

1） 自买自住 Buy-and-Live

根据美国地产经济国家协会的数据，2016年在35岁以下的购房者中，有46%的购房者有能力在6个月内存够房款首付，有17%的人在1年内会存够首付。越来越多的“千禧一代”（1980年代至1990年代出生的一代人）将在2017年出手购买自己的首套房。而到了2017年，首批Z世代（ 1990年代中叶至2000年後出生的一代人）将年满18岁，与经历过经济危机、战争、恐怖主义的前辈相比，他们更加从容。事实上，97%的Z世代想要拥有一套房子。 17岁的卡曼在接受NAR调查时表示：“我希望有一个大房子，能够给每一个孩子提供一个房间，有一个主卧室，几间客房，加上一个电影房。”

2） 投资出租 Buy-and-Hold

关于房产投资有句名言：“Live where you want, but invest where the numbers make sense”（住在你喜欢的地方，投资在数字升值的地方）。这里分为几种，长期租约（long term rental property）、短期租约（Airbnb）。在合法出租的基础上，将房屋的闲置空间转换成有效资产，获得稳定增值，保证一定的现金流。但房子在别人手中，命运自然不可控。如果是异地投资，还需要与本地的管理公司合作，定期的清洁、维修成本，又是一笔不小的支出。要是哪天碰上这样“极品”的租客，你就成为新闻头条上的苦主，喧嚣过后的残局，也只有打落牙齿和血吞。

（出租有风险，投资需谨慎）

3） 先租后买 Lease-to-Own

如果你希望租客像对待自己的房子一样爱惜房屋，那么可以选择先把房子出租给客户，并给予他以后买下来的权利。这也是很多想置业，但首付资金紧张、信用条件不够的新移民租客，会考虑的交易方式。为了保障租客可以在2-3年的合同期后，以约定的价格优先购房，租客需要向房东缴纳一笔总价款2%-2.5%的权利金，每月租金中，也需缴付200-300的费用作为权利金。如果最终租客买下这套房子，之前的权利金可以折算成买房的首付款。

相较于直接卖房套现，这种方式的资金回笼比较慢，如果房市持续攀升，房主的心情也会随之而持续低落。而对租客来说，合同到期时，也不一定保证银行会贷款给你。如果房市下跌，你将会面临高价买房与损失权利金的两难选择。

4）购买楼花 Pre-Construction

在刚开盘时入手，持有几个月后，等社区配套起来，周边发展成熟，人气渐旺时再加价卖出，实现盈利，这是非常传统的炒房方式。在房地产市场景气的时间，新屋开盘“秒光”已是常事。在美国，炒房的成本要高很多。通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。买家需要向开发商支付2%至10%的订金，由第三方托管。

这类项目受控于很多未知的市场因素，同类房子同时期的暴增对于房价的影响，建筑商施工的因素，新社区的不完善不确定等等。而很多炒房客买了新房后并不入住，导致建成之后的社区犹如空城，让其它住户非常不满。因此，开发商开始对于购买房屋后的入住进行一定限制。

5）加建改建 Buy-and-Rezone

投资者通过改建旧屋的格局和用途，实现房屋的增值。常见的有将Residential改成Commercial，将Single Family改成Multi-family等。在纽约、洛杉矶等大都市，一栋并不起眼的荒废老屋，经过打造后却能卖上好价钱。曾有新闻报导，华裔林先生在纽约Brooklyn以80万元买下旧屋，支出100万元用于改造，最终建成2栋全新房，一栋自住，一栋以新房市场价售出，价格约为150万。

但改建的过程并不容易，政府的各项审批需要大量时间，对房子结构、水电、草坪、地下水的检测一项都不能马虎。如果房屋真的破旧不堪通常很难通过银行贷款，需要买家手中至少要有几十万的资金周转。如果对于开发和建造的专业知识欠缺，分分钟会收到房屋局的罚单。这里面大有文章可做，只要你知道怎么玩。

6）旧屋翻修 Flipping

低价买入旧房屋，短期内装修翻新，再以高价售出，获得不菲的经济收益。根据美国房地产研究公司RealtyTrac的数据，2016年第一季度，旧房翻修的转手收益率高达47.8%， 平均净利润近6万美元，是近六年来的最高值。纵观房地产开发的种类：买地盖屋、购地重建、旧物翻新、加建改建等，其中“旧屋翻新“的投资相对较小、风险较低、周期短收益高，在全美大行其道。

短期买卖的关键是知道你的买家在哪里，还要能控制时间，成本和质量。如果你不是专业人士，那么你一定要用科学的运作方法来严格操作，否则很快就Burn out。

 

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