2017年美国房价要触底？三大看点抓住最后投资机会
凤凰金融
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每年春季，房地产商的小伙伴们便会迫不及待地从车上卸下已经贴好广告和标语的牌子，插在各个街道和待售房屋前，这意味着一年一度的买房季又开始了。
（大热美剧Modern Family里的男主Phil就是一个房地产经纪人）
2016年，美国房市利好。短期房地产投资人在年初购入一批新房，现在已经赚得盆满钵满；长期投资者也看到了未来5年房价上涨的必然趋势，坐等房价稳步上升，从中获利。
来到2017，众多华人房地产投资新玩家刚刚登陆这片战场，急需一份最新的房地产投资指南——2017年房价趋势如何？是否是买房的好时机？作为新玩家如何去适应美国房地产投资的玩法和规则？不急，笔者将结合美国主流媒体最新的房市报道和预期，为各位看官带来2017年美国买房攻略。
2017年，是不是买房的好时机？
对于买房者而言，好时机从来不是绝对。网络上不乏看衰2017年买房的报道，拿到台面上的理由诸如2011年触底以来，美国房价已经涨幅40%；房屋利润空间见底等等。
但买房者应该关心的话题从来都是：如果现在掏钱买房，是否是好时机。
笔者从来不下武断的定论，拿数据和事实说话是最有效的例证。从各大主流媒体以及房地产专家的预测中，可以基本得出几个结论：
美国房价上涨
美国房地产数据企业Zillow的分析师认为，巨大的需求以及低供给是促使美国房价上涨的主要原因，这一原因使得2016年成为近10年来房价涨幅最快的一年，而在未来3-4年中，这个势头不会停止。
巨大的需求有多方面的原因，例如美国的经济复苏、特朗普上任对美国资本回流、本土企业增值、经济复苏、失业率下降、利息调控等等。同时，美国千禧一代普遍拥有了不错的工作和经济基础，成为目前买房的主力军。这个群体从租房人到买房人，将会极大地增加买房市场的需求。
至于低供给，数据统计，住房自有率目前是63.5%，创下了50年的新低，这意味着房屋数量的不足将会导致市场的供给出现显著空缺。
买房贷款率提高
高需求低供给往往会让房价飞速上涨，但根据CBS News的预测，相比于2016年房价增长6%，2017年房价增长可能稍显缓慢，只有2-3%。
造成这种结果的一个主要原因是在买房贷款率从去年第四季度开始上涨，尤其是特朗普在11月9日大选之日胜出之后，贷款率立即飙升，突破4%，是近两年内之最。福布斯预计，这个数字在2017年将会在3.76%—4.5%中徘徊。这也是目前抑制买房热情、降低房价的一个关键因素。
贷款额度放宽
尽管特朗普和他的团队并没有直接从房地产的相关政策入手，但从改革多德弗兰克法案可以看出新任总统希望目前的金融管制能回到次贷危机前的程度，尽可能地放松对贷款、信用等方面的管制。根据这个趋势，银行将会放宽对买房者的贷款限额。
从上述的趋势来看，2017年对于想要长期投资房地产的投资者而言，会是一个不错的进场时机。可预期的房价上涨趋势、当前相对被抑制下来的房价涨幅以及贷款额度放宽对买房者来说都是有利条件。尽管，目前的房地产市场相对于前几年而言利润空间有所降低，买房压力和竞争也更加激烈，但如果放任2017年过去，未来的形势可能会更加严峻。
聊聊美国投资房地产回报率
除了关心2017年房价趋势之外以及进场时机外，房地产投资者最关心的话题必定是回报率，而要在投资中获得较高的回报，必然要对投资周期、房地产投资的三种回报方式以及回报率等概念有所了解。
- 投资周期要够长
因此，美国房地产投资更是一笔长期投资，周期平均在十五年左右, 理论上持有房产时间越长，越有把握稳赚不赔。如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，十年基本上都能收回成本并且盈利。
- 租金回报率高
尽管美国房价上涨速度不如国内，但租金回报率却不低。以美国几个重要的地区为例：美国德克萨斯州的房租收益居美国之首，为10%至15%，若剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金净回报率通常可达6%-8%；而在加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达7%-9%，扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在4%-6%；奥兰多的房产净租金回报率大概是6%。相比之下，中国的租屋市场租金回报率只有2-3%，与房价不成比例。
- 翻建，中小投资的首选
绝大多数住宅翻建项目，从购买旧房之日算起，都在9—18个月之内建成并售出。少数可快到6个月。此类项目在利润率上接近于房地产开发，而在风险上却远远低于房地产开发。在房地产投资中，是一类专门的高收益机会。
（房屋改造一直是美国综艺节目中的常客，此为Extreme Makeover: Home Edition）
房屋翻建并不是完全没有风险。和租金或者房地产购入不同，房屋房间的投资周期相对比较短，对市场以及项目要实时跟进，并且有专业的分析机构根据房屋的地理位置、历史、翻建成本、投资回报率等因素去判断。所以，房屋翻建往往需要在专业机构的帮助下得以进行。
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