南加州房地产市场的困境

来源: 老朽于 2024-01-21 15:53:04 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (5825 bytes)

1，房价高。

有目共睹，不需狡辩。但是到底有多高，还能不能更高，会不会马上跌下来是众人关心的。

房地产投资有周期性，月盈则亏，水满则溢的规律不能听而不闻，视而不见。既然是规律，就有案可查，有章可循。房地产的规律是波浪式，一浪高过一浪向上冲击。向上一定冲破上一次的高点，回落则回不到上一次的低点。现在已经没有人再说买在06，07，08高价位淹在水下，早已经漫过大堤，大有水漫金山之势。从2012年起强烈反弹几年后平稳了一段时间，疫情这几年再次发神经往上冲。目前南加州中高档的房价上升幅度又开始放缓，低档次的房价上升则依然强劲，这与南加特有的地理位置有关，气候条件好，人口增长迅猛，特别是外来人口和自然增长。

全美将近四成的人租房子住，南加有过之无不及，湾区和纽约就更不用提，房价越贵的地方，买不起房而租房子的人就越多。买的起房子很多是过去完成时和部分现在进行时，买不起房子的绝大多数过去，现在和将来还是买不起。即使从低端价位开始入手，穷人仍然在水深火热中挣扎，有实力的投资人还有机会在这个市场上挑捡。

2，贷款难。

难是相对的，零八年房地产崩盘后贷款非常的困难，现在即使容易也不能乱来。自住房零头款几乎不可能，投资房最少25％审查也很严格。

当手里握有房产，特别是有净值房产，对于扩大规模是很重要的。金融危机之前银行贷款很容易，往往钱送上门来。就在零八年银行系统崩溃之前的几个月，我是在不太情愿之下接受了两笔钱，之所以是不情愿，是因为利息高。借的是heloc，也就要了，反正用的时候再付利息。没过多久就遇到房价大跌，确切的说是半年，有点天随人愿的运气，房市崩盘了，立刻再次提枪上马杀入。但是，没有人会先知先觉，谁要是知道晚上会尿床肯定熬夜也不睡觉。我只是预感房市太高会出问题，连邮差都能买房可不是什么好事。不可能预见房价大跌，如果能预见，我会先借出来两三百万，自己再加凑点头款，买个一千万的best western旅店自己经营，以零九年买入来看，翻倍不需要十年，只要五年就可以捞一千万，只不过我没有这个本事，有这个本事的人是过去完成时，捡漏的人正闷声发大财。

到了零八年之后，贷款的大门就像城门大闸，哐嘡一声掉下，除了有特别通行证的，一律拒之门外。直到今天，很多人在买房之事上，经常是因为贷款问题功亏一篑。另一方面，因为贷款困难，特别是投资房必须有最少百分之二十五的头款，一定程度上会遏制了房价的下跌。一个百万的房，回退十来万不能算大跌，应该是调整，不会引起恐慌。只有跌过二三十万的本金头款，才会让部分人壮士断腕。所以，在南加州房价高居不下的今天，指望房价大回落再入场，可以说是缘木求鱼。从今以后相当长的一段时间里，但就房价来看，有可能出现停滞不前，缓慢下降，而不会断崖跳水，一泻千里。除非天灾人祸，比如大地震和政策性大改变造成人口剧降，这就更不能预测了，大概率则是房价继续上涨。

3，房源少。

物以稀为贵！人口可以膨胀，土地不能再生，南加沿海几县的土地几乎开发殆尽，投资人不光面临房价贵的问题，贵还难找到有很好利润投资的地方。但是，住房和吃饭是人的基本需求，是刚需，还是不断有人前仆后继，发展是硬道理。大约再过三四十年，我们这一辈人的大多数都可以看到，加州人口将从现在的四千万向五千万迈进，房源问题越来越难解决，房地产的前景如何？和尚脑袋的虱子，明摆着的。

自住房目前完全没有什么困境，如果是投资，利润减少会让“投资”的现金流困难。当您的收入能够负担得起一个一百万的房，放20-25％头款，每月用在房子上的开销，地税，还贷，保险等，和租一个相同的房子要交的房租差不了多少，略多些。还贷款眼前的利益是抵税，未来的利益是定存，同时房价上升也是大概率事件。租房子的人，房租上涨不是大概率事件，而是绝对发生事件，房租完全是扔进大海，消失的无影无踪。

投资就要追求利润，没有人把房地产当做慈善事业来做，要是一眼就能看得出巨额利润，是人都去做了。房地产投资有别于其他投资是有使用价值，有价值才买，没价值就不碰，谁都明白。关键是您怎么能肯定有没有价值，经验是靠日积月累。我信奉的是宁可“做错了”后悔也不“错过了”后悔。就像是男女交往，您总不能怕遇人不淑而不搞对象吧？做错了还可以吸取教训，下次不犯；错过了你连纠正错误的机会都没有，除了后悔只能后悔。很多人抱怨没有抓住房地产投资的入场机会，基本上都属于错过了后悔。

经历过房地产两次崩盘，九十年代中后期因为市场严重过剩，08年因为金融危机银行乱放款，这两个诱因目前不存在。原题目2017年写过，此篇修改些数字和内容。如果您能够了解所谓困境的实质，几年前错过了，现在只能后悔，同样的问题现在依然存在。