看到版面说纽约市的驱赶。说说地主要不要卖房

来源: tallcuterich 于 2024-02-21 18:42:32 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3277 bytes)

我的观念是地主永远不要卖房。有点类似于炒股有一派的理念一样，他们期望持有的期限是永远。

我买的房子，大部分都是需要work的，属于distressed properties. 有些是物理上的，有些是屋主情绪上的。主要有1. foreclosure, 2. REO 3. online auction 4. estate sale 5. divoiced owners 6. short sales. 7. buy from wholesalers. 这在我最开始做的时候，构成了我买入的大部分来源。这样买入的价格会非常低，尝尝用离谱的折扣拿到房产。然后需要雇人翻修，我个人是完全不handy，连一颗螺丝都不会拧的那种。不过翻新是需要把各种线索拼凑起来的，所以是废了心思的。做完翻新之后，你的总成本小于市面上其他类似房子的房价，但是条件远远好于其他房子。此时flip卖出，是很亏自己的辛苦劳动的。所以在能赚钱的前提上，每一个完成之后的项目，都要一直持有，一直到很远很远的将来。

我到目前为止，主动卖过三处房产。都有大问题。

1. 2014年夏天，我在纽约市卖了一栋三家庭，合法的三家庭，大概45万，是我有生以来买的第一栋房产。但是管理其他非常费劲，地下室那个房客接受之后第二个月不交房租，地下室是合法的一个公寓。做驱赶，律师费花了接近一万，无数次上庭。最后在驱赶之后一年之后赶走了。最后我在2016年秋天挂上市场卖掉，再也不在纽约市做生意了。挂的65万。结果上市第一天就under contract了，这说明我挂低了。但是我当时已经很烦了，无所谓，赶紧出清走人。所以，在纽约市，不是赚cash flow，是击鼓传花，赌增值，只要你抗的住管理的麻烦。

2. 第二套房子。是一个学生房。永远满员。15年初买的。但是这个房子地基有问题，当时inspector没有告诉我，我自己刚入行也不懂，有一面墙都不直，向外鼓了一个大肚子。每年这个情况越来越严重。后来我在疫情那年2020年，挂上网卖掉了。卖价比买价高33%。

3. 第三处房产，是一个24units的公寓群。占地4个acres，一座小山。是REO。2015年以极低的价格拿到，买入的时候一半以上空置。后来基本满员。但是这个房子有几个很大的问题。1. 它是septic tank，非常麻烦，每半年要pump，这个还能忍，只要和septic 公司设置好，每六个月他们会自动来pump。2.它没有自来水，走well。well坏过几次，每次坏，总是周末，就要了人命了，24个家庭没水用，周末，电话打爆。等到周一才有公司来修well。3.山上的房子，水多，潮湿，容易长霉。房客交房租的时候还好，去处理处理就行。不交房租的时候，直接打code，说有霉，搞死。而且这个我们最后评估，无法完全解决。2022年我就把它卖了。是买入的时候3倍的价格卖的。

除了这三处房产，再也没卖过房产。有两栋楼是被火烧了的。保险公司赔了几倍的成本，相当于被动的卖给了保险公司。