从美国地产经纪协会被迫妥协说起

在各方面(包括法律、财务以及政府等各方面)几十年持续和强大的压力下，曾经滴水不进的邪恶长期垄断组织 - 美国地产经纪协会（NAR，National Association of Realtors），今天终于低头，被迫做出让步，愿意对规则做出重大修改。

其中，最关键的一条是，从今年7月中旬起，不再强制卖家必须要付买家中介费，也就是说使买家中介费和卖家中介费完全独立：卖家跟卖家经纪协商中介费，卖家只需要付卖家经纪中介费；买家跟买家经纪协商中介费，买家需要自己付买家经纪中介费。

当然买家也可以跟卖家协商，让卖家付买家中介费，如果卖家愿意的话。

先来说说这种改变的短期影响。短期来说，规则的影响不大，以前卖家付全部5~6%的中介费，现在卖家和买家各付一半的约3%。但羊毛出在羊身上，且不说若让买家出3%的话，可能房子的卖价也会下降相同的数目，再说很大比例的卖家很可能会遵循旧有的惯例，同意付买家中介费。

若让买家自己付中介费，会降低他们的购买能力，因为若让卖家出，这个费用可以包括在贷款里面，而让买家自己出的话，必须要付多的首付。所以，规则的改变短期内对买家不是利好，降低他们的购买力，对卖家也不一定是好事。

所以，单纯的分开买家和卖家中介费，并不能立即给买卖双方带来利好。

而要买卖双方共同收益的话，必须要大幅降低中介费用。世界各国平均地产中介费只有1~2%，而美国竟然整到5~6%，太离谱，太荒唐了！

而规则的改变，垄断壁垒的瓦解，为未来增加竞争，大幅降低中介费用，带来了可能，因为目前的垄断使NAR拥有实质的控价权。

在过去的二三十年，很多有创新的公司，像Purplebricks，REX等，都试图通过降低中介费来打破NAR的垄断， 结果都败在NAR的铜墙铁壁之下。

比如， NAR有规定，如果你是会员，即便你可以用别的竞争对手的服务，也必须要列在NAR的MLS里，也就是说你不能单独用竞争对手的服务，这样竞争对手就很难生存。

再一个，由于以前买家的中介费由卖家来付，如果中介费太低的话，就没有买家中介愿意带客人来。

规则改变后，由于买家中介费由买家来出，无论是卖家用NAR还是用竞争对手的，对买家中介来说都一样，这样NAR的垄断壁垒基本就瓦解了。

由于消除了垄断，增加了竞争，未来的中介费肯定会大幅下降，所以，今天绝对是小地主们值得庆贺的日子！

我自己想继续持有房产再来个十五六年，但愿到时中介费会降下来。

打倒NAR!!!   哈.哈.哈！！！

建宁  2024/3/15

所有跟帖： 

• 哈哈，邪恶组织! -haomahaoma99- ♀ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 14:36:54

• 说的有道理 -逍.遥.游.- ♀ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 14:37:07

• 谢谢解释 -greenfinger- ♂ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 14:49:48

• 也许以后会大范围里出现恶性竞争？就像湾区的华人中介群体一样 -Wei_PDX- ♂ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 14:59:22

• 你的发帖及时，有新闻的感觉 -吃货99- ♀ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 15:04:47

• NAR就是蚂蝗。早该被捏瘪了。 -LoveBBJr- ♀ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 15:16:14

• 地产中介的油水变少了 -大年- ♀ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 15:23:24

• 若中介费大幅下降，就没有吸引力了，谁还愿意干中介啊？ -pickshell- ♀ (174 bytes) () 03/15/2024 postreply 15:26:27

• 本来中介那点服务就不值那个价钱。买卖过程中买家和买家经纪的利益是不一致的。小白买家往往被买家经纪为了多收1个点的经纪费 -大年- ♀ (349 bytes) () 03/15/2024 postreply 15:43:03

• 不是每个AGENT都这样的， -栀子花白兰花- ♀ (121 bytes) () 03/15/2024 postreply 16:27:25

• 这个行业人很杂，好经纪确实打着灯笼也难找。有朋友推荐可能会好一点。 -大年- ♀ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 16:55:38

• 我们这里房市买卖需求一直很旺盛，房价越来越高，当经纪越来越好赚，入经纪行的人越来越多。。。 -大年- ♀ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 17:04:59

• 。 -栀子花白兰花- ♀ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 17:11:21

• 这个得顺应社会发展，AI的出现，很多资深程序员，画师，甚至律师都没有工作了 -G&G妈- ♀ (193 bytes) () 03/15/2024 postreply 17:18:20

• 也是哈。不管行业怎么变，能留下的都是真金不怕火炼，嘿嘿 -大年- ♀ (233 bytes) () 03/15/2024 postreply 17:21:01

• . -栀子花白兰花- ♀ (0 bytes) () 03/16/2024 postreply 05:26:00

• 也觉得经纪人挺不容易的，得了解房源和买家需求，有时开车带人看房折腾几十次都不见得能成。 -pickshell- ♀ (536 bytes) () 03/15/2024 postreply 17:58:51

• 大家看见经纪人赚钱，没看到他们积累经验背后付出的努力和很多没成的DEAL。 -栀子花白兰花- ♀ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 17:11:28

• 关键是，得让市场定价，而不是靠垄断完全控制价格。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 18:50:21

• 对 不能完全垄断 -栀子花白兰花- ♀ (0 bytes) () 03/16/2024 postreply 05:21:00

• 现在本来就已经是买家自己看房源了。认真的买家哪个不看zillow redfin？ -惨白的天使- ♂ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 15:49:15

• 自从有了zillow redfin以后，买家都是自己看吧？ -Wei_PDX- ♂ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 16:01:07

• 网上信息多得很，不会自己看吗！ -ilovefriday- ♀ (0 bytes) () 03/16/2024 postreply 21:45:25

• 长期来说，commission必定会大幅度下降、特别是房价高昂的地方，也有可能变成固定费用 -玻璃坊- ♂ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 16:00:39

• Purplebricks刚开始的时候好像是$3200的固定listing fee。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 16:45:30

• 哈哈。不用15年，十年内就应该会有翻天覆地的变化，买房流程都可能改变。 -守月- ♀ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 16:13:08

• Zillow Redfin 稍微改动一下就不需要经纪人了吧？ AI 取代经纪人 比取代程序员容易 -圆老扁- ♂ (172 bytes) () 03/15/2024 postreply 16:41:13

• 事实上没有任何理由任何房地产交易需要6%佣金然后另加成交费用. -smlandlord- ♂ (93 bytes) () 03/15/2024 postreply 17:14:08

• 这是个低技术门槛的行业却如此暴利，可说是邪恶 -青山白水- ♂ (0 bytes) () 03/15/2024 postreply 17:33:17

• +10000 跟贩毒似的 -ilovefriday- ♀ (0 bytes) () 03/16/2024 postreply 21:48:36

• 不同房子i个别对待 有经验的Realtor 给客户省下的钱比佣金多 -栀子花白兰花- ♀ (0 bytes) () 03/16/2024 postreply 05:26:00

• 问题是由于垄断整个行业收费太高，如果整个行业收费下降，消费者不是更好吗？ -jenning- ♂ (0 bytes) () 03/16/2024 postreply 12:30:14

• I don't understand why we need realtors -wujiandao- ♀ (77 bytes) () 03/16/2024 postreply 14:13:04

• 房屋经纪人比建筑师挣得多，只有美国才有这个奇怪的事。 -凤梨酥- ♂ (0 bytes) () 03/16/2024 postreply 17:42:43

• I bet Canada doing the same -Lucky_man- ♂ (0 bytes) () 03/17/2024 postreply 05:29:57

• 喜大普奔，同庆同庆！ -Q22- ♂ (0 bytes) () 03/16/2024 postreply 18:55:47

• 看来大家对这些经纪人都憋了一肚子气 -ilovefriday- ♀ (0 bytes) () 03/16/2024 postreply 21:49:43

• 网上啥都有，纠察队看房有人陪，都是自己找房源的 -非同凡响001- ♀ (0 bytes) () 03/19/2024 postreply 01:25:00