地主那点事儿（5）跟风

既然下定决心，那么说干就干，在这方面，宁大人尚算得上是个雷厉风行之人！

下一步就是选择投资地点，实际上也就两种选择：或者跟风英老大杀入加州中谷，或者选择宁家住的本地德州南部重镇H城。

英老大推荐的加州中谷S城是次贷危机的泡沫重镇，最低时房价跌幅达到2006年高峰值的70%以上，英老大自己在2011买的几个房就是以高峰值时约1/4的价格买下的，由于泡沫破灭使得本地哀鸿满地，犯罪率奇高，也是后来美国曾经破产的最大城市。

一般人都忌讳远程投资，个中理由宁大人也不是不明白，所以宁大人也不得不把自住的本地也作为一个选项。但自住房的际遇着实让宁大人感到大大的不爽：2002年花20万买的自住房，到2012年整整十年竟然可以一个子也不涨，而同一时期，人家英老大在湾区的房价早已经是原来的两倍多了，就是国内父母在县城买的房子也是三倍了。人家在十年间房产上的增值，已经是包括宁大人在内的普通人辛苦小半辈子都挣不来的。

所以地点的选择对于宁大人来说是太容易不过了：他早就被自住地过去十几年房价的增值率给恶心够了，况且德州地产税又那么高，再说S城跟当地的现金流也差不多，所以跟风英老大杀入加州中谷赌升值基本上就是用屁股都可以做出的决定！

2012年新年刚过，宁大人就马上联系了英老大在S城用过的经纪人帕拉，帕拉是位比较年轻的墨西哥裔女士，专业热情又能干，跟她说了说自己的情况，说自己现有的现金只有4万，但自住房已经付清了，并问她如何操作。帕拉说用现金买有优势，建议从自住房拿出钱来用现金买。宁大人二话不说，马上开始办理自住房的套现重贷，并于2月底从自住房拿出约16万，加上已有的4万现金，共约20万，就开始找房。

宁大人很明确地告诉经纪人帕拉自己的买房标准：3房2卫，建于1990年后，约10万，不能是差区。帕拉就把符合这些要求的房子源源不断地用电子邮件给发过来，宁大人把帕拉发过的房子瞟一瞟就让帕拉马上开始报价。实际上对买房子宁大人还真没什么可说的，因为宁大人从来不看房子，而只看数据。房子对别人来说是个房子，而对宁大人来说只是些数据，只要房价，租金以及可能的维修等数据都靠谱了，宁大人才不管房子长什么样子，自己喜不喜欢呢，反正又不是他自己住。所以在这方面，宁大人是个挺好伺候的主！

就这样，宁大人跟帕拉不停地投标，标价一般10万的，他们就报价9万，总之投标了大约有10个，到3月底终于被接受了2个，最后价位都在10万左右，两个都是短卖房，每个房子都有两个现有贷款需要清理，也就是说每个房子都需要两个银行的批准，于是就开始了长达半年多漫长的等待银行批准的过程…

那么什么是短卖房呢？短卖房就是房主已经负不起房贷，而房贷的余额仍高于房子现有的市场价格，银行还没有启动收回程序前就在出售的房子。比如几年前房主花30万，贷款24万买了个房子，经过几年后，房子价格大幅下跌到只有15万，房主还不起贷款了，而贷款还剩下20万，这时卖掉15万的房子根本还不起剩下的20万房贷，这就是短卖房。那么为什么有时银行选择短卖而非收回呢？这是因为收回房子既费钱又费时，有时短卖对银行的代价更小。相对被银行收回，短卖对房主也是有好处的，短卖对房主信用的负面影响比被银行收回要小得多。

短卖房的成交，理论上讲需要房主和银行双方的同意，但因为房主所欠银行的贷款高于房子的市场价，所以实际上决定权基本是掌握在银行手中，就是说基本上只要银行批准就行了。宁大人被接受的两个短卖房，每一个竟然都有两个贷款，也就是说每一个都需要两个银行的批准。宁大人还清楚地记得其中一个房子的第一贷款是16万，第二贷款是9万。当时人们都把房子当成了提款机，房子一涨价就往外拿钱挥霍，再涨了再拿再挥霍，房价一大跌交不起房贷了就拍屁股走人，把房子留给银行，让银行自己给自己擦屁股。所以银行也算咎由自取，自作自受，谁让他们当年往外抛洒自己的资金时那么大方呢？次贷危机前的疯狂时期，银行和房主的很多行为实在是太荒唐！

长话短说，经过近4个月的漫长等待，宁大人2012年3月底被接受的第一个短卖房终于被两个银行先后批准并于7月底顺利过户了。宁大人把过户后的房子交给也替朋友英老大管理物业的Tim来管理，Tim接手后花了不到1千美元维修打扫，大约2个周后就顺利租出去了，租金约$1100/月，这是宁大人的第一个出租房（2019年以3倍的价格卖掉，现在市场价4倍了）。

第二个被接受的短卖房则有点好事多磨，自3月底被接受后宁大人就等啊等，终于在10月初接到回信，说第一家银行批准了，但第二家银行却要求另加8千美元（房子接受的报价是10万，第一贷款欠款16万， 第二贷款欠款9万）。当时宁大人并不知道其实第二银行是有权要钱的，还认为是无理取闹，大怒之下的宁大人在经过0.01秒的长考后欣然答复：完全接受。宁大人的态度是如此坚定，以至于他甚至都拒绝在过户前再对房子进行房检。

各位在旁的看官可能会着急了：这个宁大人是不是脑袋让驴给踢了？ 8千看起来不多，却也是8%！啥？不做房检？难道这个宁大人是个赌徒？！ 我来肯定地告诉各位，宁大人的脑袋没有让驴给踢过，宁大人尽管不是聪明之人，但确有自己的考量：

• 宁大人尽管自己没见过房子，但经纪人帕拉检查过房子，总体状况相当不错。
• 房子是2004年建的，比较新，屋顶是瓦的，意味着屋顶的寿命应该在四五十年以上
• S城在宁大人刚开始找房的时候的房价尽管还在低谷，但人们已经开始抢房了，这与一年前英老大在当地买房时无人过问的情况形成鲜明对比。报价被接受后房价就开始疯涨了，到10月的时候估计多加2万都不一定能拿下来。宁大人算是想明白了，就算真有大问题，多花2万修也不亏。
• 一般情况下短卖房的状况比银行收回房的状况要好一些，因为短卖房一般还住着人，说明状况还没差到不能住人的地步。

宁大人在这里提醒大家，尽管他的脑袋并没有让驴给踢过，但也绝不鼓励大家不做房检，尤其是后来宁大人在见识了佛州银行收回房的惨状后，对先前的这个房没做房检，宁大人竟然还有点小小的后怕！

同意多交8千后，第二个房子在2012年10月底顺利过户。过完户仍然交给物业管理Tim来打理，花了2300美元把卧室脏的地毯换成合成地板，年底比较难出租，快两个月才租出去，$1050/月，这是宁大人的第二个出租房（现在市场价是买价的4倍左右）。

【未完待续】

建宁  2024/4/5   (转载须经作者本人同意)

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【地主那点事儿】 目录：
地主那点事儿（1）前言
地主那点事儿（2）宁大人
地主那点事儿（3）英老大
地主那点事儿（4）顿悟
地主那点事儿（5）跟风
地主那点事儿（6）移师
地主那点事儿（7）考察
地主那点事儿（8）识懒驴
地主那点事儿（9）耍花枪
地主那点事儿（10）领悟
地主那点事儿（11）改弦
地主那点事儿（12）结语

所有跟帖： 

• 2010前后那样的市场，一辈子也就能碰上一，二回吧 -start2020- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 12:55:20

• PF建宁的行动力。都说百年难逢，真正拥抱机遇的勇夫少之又少。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 15:06:31

• 我最佩服的是人家根本不看房子，这也太爽了。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 19:53:28

• 这不是重点，自己不必要看房子，但你的有能看房子的的人，尤其是能估维修费用的人。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 20:16:36

• 你买的时候中介给不给你video tour . 难道你不知道户型啥的就买么 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 23:29:22

• 那时video tour还没岀来呢，哈哈 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 04/06/2024 postreply 00:20:00

• 我的贵人是出租车司机，旅游结束去机场搭上他的车。他分享喜悦，告诉我买下银行房修好后出租，那是11年深秋。 -守月- ♀ (818 bytes) () 04/05/2024 postreply 15:50:14

• 这么有趣，什么时间详细写写你的经历，别整天忽悠我班门弄斧，哈哈 -jenning- ♂ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 20:10:46

• 我就这么点家底，早在投坦倒完了，你有两年离开投坦，没看到，这是第三次说这故事了。就是一路跌跌撞撞地走，遇到啥问题学啥。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 20:23:51

• 这是我第一次听说，故事不嫌多，守月要多讲 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 04/06/2024 postreply 00:58:00

• 我是14年春天读了富爸爸穷爸爸，觉得再也不能打工帮别人致富了。书上说了两条路，一，当房东，二，创业。创业失败率极高，只能 -tallcuterich- ♂ (150 bytes) () 04/05/2024 postreply 17:02:26

• 4年就可以辞职了！高富帅，你开个贴说说我们微小地主（1-3门）的，如何scale up吧，主要是卡在贷款上了 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 17:58:22

• Debt vs. income ratio 高了不能再贷款了，但现金不够全款做BRRRR， 你当时有这种情况？如何突围？ -red_flower- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 18:07:40

• 我当时确实是100%投入了。存款大概十万，401k上有几万全部罚款套现。然后套现信用卡，网络借贷，hard money都 -tallcuterich- ♂ (889 bytes) () 04/05/2024 postreply 23:10:35

• 我觉得房价偏低. 租售比比较高对于scale up很重要。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 23:24:55

• 真是艺高胆大！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 04/06/2024 postreply 06:27:56

• +1 艺高胆大！ 谢谢分享 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 04/06/2024 postreply 14:34:19

• 干啥的都有天才，他的回报率是百分之几百，小地主即便贷款现在不到10%。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 19:49:59

• 是呀，望尘莫及呀 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 20:29:34

• 他和我都交代过，用了信用卡。可那时的信用卡只有1%利息，房价又特低，是黄金坑。现在10%+利息，谁敢让你用卡？ -守月- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 20:26:50

• 嗯，我啥时都不敢这样用信用卡的，所以嘛。。。 -red_flower- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 20:30:12

• 我最开始也是25%首付，找银行贷款。买市价的房子，后来发觉攒首付的速度跟不上。就只能买便宜的房子。15年开始，我专门买 -tallcuterich- ♂ (342 bytes) () 04/05/2024 postreply 23:22:03

• 小高年轻悟性高，能成大事！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 20:07:26

• 我怎么觉得宁大人就是建宁兄本人呢？我有过类似的经历，当时被接受的短卖房等了半年都没消息，转投隔壁一个类似的银行屋，虽贵了10%， -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 20:27:00

• 但成交很快，非常顺利，是我回报最好的几个房之一。 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 20:30:00

• 当时什么都不懂，应该买银行屋，过户快。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 20:42:24

• 有个我买的银行屋也是几方债务，银行把地址弄错了跟我签的是title未清的房，等了足足6个月才过户。银行屋过户快，但房屋状 -守月- ♀ (271 bytes) () 04/05/2024 postreply 20:49:45

• 小白问，short sale的房是哪一方卖的？ -red_flower- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 21:08:33

• 房主卖，但要贷款银行同意。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 21:26:33

• 和closure有啥不同？ -red_flower- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 21:31:04

• short sale 不经法庭判决，直接由贷款银行吃下短款，卖家信用损毁小，气愤也小，离开时也不朝房子撒气。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 21:54:47

• 谢谢，那short sale的房子会出现在Zillow上吗？好像没见到过，还是F SBO？ -red_flower- ♀ (0 bytes) () 04/05/2024 postreply 21:58:18

• 会。跟夏天看不见雪一个道理，除了海拔高的山峰上。在冬天，却是屡见不鲜。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/06/2024 postreply 05:40:44

• 跟第二个银行打交道那一段很受教，如果是我可能就一怒之下不买了，然后事后仔后悔 -Firefly2023- ♀ (0 bytes) () 04/06/2024 postreply 13:20:00

• 行动力很快，一开始运转起来高效率 -吃货99- ♀ (0 bytes) () 04/06/2024 postreply 15:25:24

• 谢谢大家捧场！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 04/06/2024 postreply 19:44:16

• ”从来不看房子，而只看数据“和四个“自己的考量”真是精华。期待一篇详解数据的，多谢建宁！ -fengshen99- ♀ (0 bytes) () 04/09/2024 postreply 14:52:55