近几年几个失败的招租

这几个都在招租的相应时间发过贴，细节在当时已有描述。

1，2021年8月入住。

异地租房，工作搬迁。信用分595，原因是离婚后申请了个人破产。职业为教授。没有支付押金的能力，由身居亚洲穷国的姐姐寄钱支付。破产后倒无欠债，信用卡使用额度很少，按时支付率100%。他只租独立房，小账算得很清楚，大帐糊涂。由穷州搬往富州，收入一下子看上去高了很多。我给他算过税后实际收入和生活成本，告诉他在该州一人独立承担4卧独立屋，生活会紧张吃力，他同意高估了实际收入，但仍坚持要租独立屋。

我重点查了他的新工作和收入属实，原房东也证实他付租准时且从不找房东麻烦。于是，我接受了他，十多份申请里最差条件的申请。

之后情况与我预计很相似，他从不赖租，从不找麻烦。也一直存不下紧急备用金，遇到修车或家里一点事，就只能等下一张支票，付租并付late fee.

22年续约时，考虑到他的不易，涨5%，他反应很大，言辞不悦。23年，再涨5%，反应更大，很是生气。虽然比市场租金低了约15%，他却不理会，总找些不同的房让我参考，或地点偏远或小一半的房子，开始我还一一分析给他听，后来，我也不想多说只鼓励他去申请。谈到最后，他告诉我，接受我的涨租，但他支付不起。那时，正好收到town里发来的tax sale通知，欠的水费排水费一千多了。那是第二次因欠水费政府要拍卖房子。

于是，我通知他不续约，他也如期搬出。之后种种泄愤，才意识到他的怒火又被激发而出，如同他与其前妻离婚时非要弄到两败俱伤才能出气。

招这房客原本是我想帮帮他，却帮出了仇恨。我反思，他恩怨分明，每每说到我帮他时诚恳，可没有帮到解决他的实际困难的程度，按他的理解，便是我的不是。

2，2023年1月入住。

淡季，当地两三年租金涨幅累计达50%，负担能力已不好。那个异地房刚经历炒掉PM，花三个月收回和翻修，又在市场上出售三个月未果。

在不多的申请人中，这家是最好的。男方有正式的建筑行业工作，信用分595，女方也有临时工作。总收入为租金的5X多，搬家原因是前房东大幅涨租，他们觉得很委屈，因当初搬入时免费为房东屋里屋外油漆过。男方有两项犯罪记录，跟踪和网络骚扰罪，都是对其前妻。

这家人也付不起押金，当时做了个人贷款支付。

事情的发展也跟随了了解到的信息。搬入后付租很吃力，总要找些维修抵租金（我不同意）。很快，在房屋一项大的施工中，与施工方发生了激烈的冲突，据说言出威胁和几乎动手。我要平息风波，惹得他大怒，指责我没有站在他这一边。然后就以房屋种种不是，包括有霉，不付租金。没有控制情绪的能力，大喊大叫。女方稍好一点，我于是一边发通知开始驱逐，一边与女方沟通有果，5月搬出。收的押金够抵租，没扣维修，多余部分全部退还。

这是我当初的决定错误，无人照看房子的时间太长了，心急，匆匆招入不合格房客。

3，2023年4月入住。

这家人看上去很体面，开好车，衣着光鲜，谈吐得体。第一次见面时，男方停稳车，转到另一边替妻子开车门，护着她和儿子下车，感觉是个有爱的家庭。搬家原因是房东要卖房，而他家正好想down size，五个孩子已养大三，离家。还有一个读大学的女儿和一个快要上小学的儿子，这里离女儿的大学不远，小学又近又好。

女方从未工作过。男方自雇开公司，收入不很稳定，（由于down size每月能省下1000的住房费用，我认为负担房租倒不是大问题）。男方信用599，只有一张信用卡和车贷。信用卡和车贷两年时间里从未准时付过。

这家人也付不起押金，原本我提出收1.5倍，他愿付2倍押金，先付一半，三个月后付满。

跟信用报告中的习惯一样，这家人从不按时付租，总要晚付三四周，第一个月晚交我免了late fee，之后毫无怨言地交late fee.

我看走眼的是这家人很赃，引来蟑螂老鼠，和邻居的抱怨。原本我认为自己已有能力应付差一些的房客，能控制损失。没曾想，就出了出乎预料的事。我心不甘却情愿让房客多混住了两个月。不过，招到这样的房客，仅一年，对房屋的损坏就不小。

三月驱逐，四月底离开，留下一屋子垃圾和动物粪便。维修花了5600多（下一房客要自费油漆，还省下一点补漆费）。

这是我的第一个驱逐，也是房东生涯里唯一或唯二的欠租。（第一次发生在2012年，是我的第一个出租房，那家人欠一个月租金搬离，留下话用押金抵一月欠租。房东生涯里的第一课上得早，知道了招租审核的重要性。）

这三个失败的招租，直接金钱损失看似不太多，但精力消耗很大，管理一家这样的房客，比管理十家好房客耗费的精力还多。另外，不好的房客搬走后的维修费也会不一样，以这三家为例，摊算下来平均每月500或更多的维修费。 所以，招租招到坏房客的代价很高。

回顾十几年的房东生涯，我对审核房客一直比较小心谨慎。设定的条件为：收入三倍以上（看重稳定收入），信用分650以上，避免有犯罪记录。此外我也很看重家庭的稳定性，人品和性格都有顾及，招租时也愿意投入很多精力。一直遵守得比较好，做好这些看似费精力其实回报也不错，没有欠租没有驱逐，大部分房客都很好，2015至2023年，换租都顺利到几乎无空置。

自打三年前，开始计划尽量减少在出租房上花时间，而把重点转移到健康生活上。这一松懈，就连遇几家坏房客。亡羊补牢，今年招租又严格起来。

简单回顾十多年的经历，招租说难不难说易不易，就是经验积累。有足够的经验后，招进的房客会不会付租，会不会找麻烦，在哪些方面需要操心或担心，心里都有数，准确性会越来越高。不得已要降低条件，选自己愿意应对的。要避免被一些眼下利益所惑，或想偷懒，或想赌赌侥幸。