用一个实例算账，解析投房的回报

这个房，去年我在买与租的时候，都有参考。我有同样的房，对详细数据就很了解。

它正在招租，今天下市。先看这房的数据，记录很清楚，对解读市场具有非常清晰和直观的参考价值。

这房由管理公司代理出租。可能管理人员偷懒，每次有新客户要出租，都用同一个地址打广告（因为都是新建房，同户型内部100%一模一样），所以，数据显示的，可能并非这房一年多没租出去，但可以看出每次出租所需的时间和价格走势。

该房23年4月买时，投资房利率大约在7%，按25%首付计算，月供2500（含地税保险）。每月毛现金流超300，算粗账是不错的投资。继续算账，空置和管理费尚未计入，单以空置2个月计算，28750的年租金收入 VS 30000的付贷，已然是负现金流。PM的费用可大致计为每年3000吧。维修忽略不计，每月为负现金流超300。

这是买下房的那一年。以后若按SFH平均每两年换一次房客，一个月租出，每年空置半个月。收租为33000，每年的负现金流会变成1000多。

这个看上去租售比挺不错的投资房，只有在自己管理，且管理得合格，才能实现每月100多的现金流。

进一步分析可能的风险，去年的租金明显高于今年，投资人若认为房租只会涨不会降是一厢情愿，认为已招到更高租金的房客就幸免了，也是一厢情愿，因为房客会搬家。

简单总结，投资在什么市场里非常重要，市场也会变化。新投资人对市场的分析能力还比较弱，算账也通常算不准，心里期望值高了，一旦面对现实打击，受到的心理影响就会更大，在一个动荡的时期，就更不易于把投资坚持下去。

再来说说时机。本地净人口流入比例很高，持续了十年（我认为未来五年十年还会是，不过不肯定能否保持大比例），房价租金都涨得很厉害。22年其它地区有回落时，依然保持非常强劲的上涨势头（全美前5），投资人和房产经纪人都挺疯狂的。我却有不同看法，主要是利率与房价的涨幅让可负担性变得越来越差，建房速度过快，数量过多，需要调整和时间消化。

再来看看上面同一个房的前期数据（房价）

在美联储开始加息后，建商反应得最快。一直跟随美联储的加息脚步在降价。

对我的贴有跟踪的朋友可能还记得，我是从23年5月开始看新房，看了很多在建小区，到7月决定进，8月签下合同时，正是房贷利率最高的时候，也就不奇怪，我能以比这售价再低10%+的价格拿到了房。

为了降低费用，我选的利率达8.125%，但因价格便宜了四五万，与7%的利率比较，每月少支付的利率也有2-300多。我的房出租价也只2500多，40%首付，目前不算空置维修管理的毛现金流每月600多。

更多的不同可能反应在在未来，比如，若将来都在同一时间refi，7%和8%的区别为无。比如，若这房涨到50万时，例子中的房上涨幅度为30%多，而买得便宜的房幅度却是50%多。

这就是“买价比利率重要”的例子，希望对理解这话比较模糊的朋友有帮助。