关于MFH当前的一些状况

我个人以有限的实战经验和一点观察分析，说几点当前的MFH状况。

1）当前MFH整体行业还是健康的，市场供需对路，没有发生严重失衡。

2）MFH的挂售价依然稳中有升，没有出现大折扣的跳楼价，当然挂牌时间普遍拉长。有部分房源如果挂牌好几个月没有成交，有小幅度下调价格也是常态。

3）MFH还没有遭遇办公楼行业的大规模败局性的打击，没有在拍卖网上尸横遍野。MFH还是商房首屈一指中的战斗机角色没有改变。我们这里很多办公楼地主想改装转型MFH也有大量失败案例，有地主甚至直接铲平办公楼卖地，这不是玩笑。

4) MFH当前被高利率商贷绑票，资金链紧张以至于断裂者，肯定先被撕票出局。目前进入这个状况的地主寥寥。看透商贷高利率的本质是：1）吃掉地主原先低利率和相对低价买入后实现的现金流；2）加速储备金的消耗；3）降低地主跑马圈房的欲望和实力；4）银行通过这几年经历的疫情和高利率，给地主做双重压力测试。

5）对于MFH日益增加的operation cost 运营成本，商业保险及其大增幅是OC中一个大支出，labor cost自疫情开始后一直居高不下，房地产地税也是水涨船高。总之，OC这一块的总体支出一直稳步上涨，加上重设后翻倍的贷款利息，地主的现金流岌岌可危，当然如果出现负现金流也不奇怪。

6）房客普遍受到通胀压力，租房预算下调显著，这导致MFH（大多数房屋租赁市场）空置率上升，空置期拉长，房租普遍下跌。我们主打的白玉房市场已经非常明显，我们的MFH招租起步价还是2，3年前的招租价。

7）如果所在城市有租控，比如租金年增最多3%，那么这个地区的新建MFH或者MFH翻新投资将会大大受阻。

8）我们明村已经出现MFH社区整体出售多个listings，此种新现象在过去十多年极其罕见。比如，一个社区200-500 UNITS整体打包出售。而且这些社区年龄，从新建落成1年到已经营30年不等，且多数listings还处于白玉城市，并不是白菜或蓝领城。这个信号很值得研究。为什么这类往年只租不售的MFH社区会上市求售？！

9）MFH的操盘和经营适合中级以上的地主，至少有自己可靠可控的修理和PM团队，个体户模式很难扩张。当前MFH吊脖子的绳索，并不适合需要贷款上杠杆的小地主，连中级地主都要三思再三思。

10) 不建议用做民居的思维去思考和运营MFH，两者有本质的区别在于MFH虽然是商房中的民居，但它属于丛林肉食动物法则。纯民居属于平原草食动物法则。两者要面临的风险大不同。之前有老地主曾提到过某身价千万级的另一个老地主，因资金链断裂，救援无果，名下多栋公寓楼被银行查封，申请破产，一生心血付之东流。

11）做MFH是高年级的投房游戏，最少要有五六年运营MFH的经验和资历才能入市为妥。因为做MFH的试错成本很高。我有朋友多年前投房一步到位直接选MFH，与人合伙买了2栋公寓楼，辛苦奔波，勉强支撑了3年后全卖，所幸小赚一票，之后金盆洗手，退隐江湖，从此无缘任何投房。这就是严重缺乏经验，又用力过猛所致，过犹不及。