韬奋日记：探讨一下商贷。

现在韬奋不容易， 高利息高保险高地税，过去2-3年高速增长的房租， 慢慢的expenses也是跟上了。

一般来说， 高利息的市场， 房价会慢慢的掉下一些， 我估计今年明年掉个10-15%是有可能的， 不少过去5-7年买入的公寓楼， 可能会面对重贷的问题。

我就随便说说，base on my own personal experience, 其实杠杆这个东西， 如果 reserves 是足够的话， 90%也不是大问题， 如果杠杆高， 最好能留下足够12个月的贷款月付， 以应付可能的未来房租收不上来的问题。

一般来说， 公寓楼商业贷款有分两种， 1. Fannie/Freddie, 2. Local bank。  大部分大型公寓楼， 会走 Fannie这些 non recourse, 这些loans有几点好处， 1. Non recourse, 2. 利息低， 3. 容易贷而且能贷出比local银行更多的钱。

缺点就是1. 贵， 2. 贵， 3.贵！1. Origination fees and closing costs generally 3-5% of loan amounts， 2. costs to maintain these loans and costs to meet maintenance requirements are substantial, insurance coverage can also be extreme, expect to pay 50% more on insurance premiums.  3.  Yield maintenance on early exit , aka refi with other lenders, can be expensive.

Agency loans, generally in 7-10 year terms, so many will due to renewal next few years, actually there is no such thing as renewal, you need to find new lender/ service provider and apply for a new loan, so if the market down 20-30% on renewal, many may need to bring millions to the table on closing, or will lose the property(s).

这就是新浪迫死旧浪的 perfect timing， 但是普遍来说这些物业是中到大型项目， 大部分小投资人估计拿下有一定难度。

第二大类的商贷， 就是通过 local banks, 但是这些物业不会是很大型的物业， 多是 local公司或者个人的投资， 5-10million最高，一般 5 years term and local banks most likely will do automatic renewal at end of each term, so if operations within a reasonable perimeter, most can survive the turndown， 被逼死的可能性有但是不大.

一般人房地产的投资路， 是由个人投资-普通房贷-高息房贷-合作融资-普通商贷-大型房贷-Agency loans的方向, 也就是从低风险走向高风险的路， 我以前写过， 个人投资的时候是 most efficient, 盘子越大就越趋向正常市场CAP， 也就是说 least efficient, 太阳底下无新事， 盘子大risks也大。

我个人是比较幸运的， 几年前无意的把几个 Agency loans， 重贷到 local, 虽然利息高了但是 maintenance requirements低了不少， so it’s a trade off。 Go local， 如果 operations 不出大问题， 基本上不会有 renewal的问题。

我现在还有两个 Agency loans, 都还有5年，knock on woods,  希望也是没大事。