谈谈当前房市和走向的个人看法

首先，我不认为一种原因必然引发某种结果。影响房市的原因很复杂。

比如，利息跟房价必成相反结果。事实上，房价利率双高双低的事都发生了，就在我们亲历的时间里（当然，必定有其特定的原因）。若一说加息或降息就得出房价会涨或会跌的结论，可能会影响判断，误导自己。

再比如，供需关系。这也是一条真理性的经济规律，可它会受负担能力的影响。简单地说，需要的东西买不起，那便没买卖。

这些都是影响房市的重要因素，利率，供需，可负担性（这又包含许多因素：工作，收入，房屋的持有成本，其它生活或养家成本）。

而今眼目下，房价需要一次调整，内因已然充分，看哪一原因会成为导火线。这并非我个人的希望（我的资产80%在房产上）。这是美联储的希望，若此刻全美房价平均跌10%，美联储甚至不会猫哭老鼠表示理解房主们的痛，倒可能是猫举杯而笑：这只大老鼠终于被打死了。

美联储的杀鼠计划也并非针对房主们，而是要杀通胀，拦路的老鼠通通杀。他们认为这对大家都好，包括对房主们（不必担惊受怕各种持房成本年年飙升了）。

目前，投资出租房的条件已然不具备，大体上来讲，投资回报率约在5%，而借贷利率在7%+，投资人（不包括有自己的理由要进场的个体）几乎完全停止投资（除非有特定的好标的），刚需的自住买家在支撑市场，而房屋的可负担性很弱，这是不争的事实。多强的支撑？美联储降息原因之一，正是劳动力市场已有疲态（失业率超4%），工资涨幅也放缓了。

降息缓缓地降或急降哪种更好？

降息的日程近了。急降会救下更多正煎熬在生死一线的投资人，对房市影响比较大的是商贷类多户住宅，这两种住宅类，如城门与鱼池，它们会相互影响。不过，急降的理由呢？经济出大问题了。 缓缓地降，两三年里，贷款利率降到5水平，这是一种无聊无趣，生不生死不死，让更多人挣扎着活过来的途径，这可能是美联储最愿意看到的结果，软着陆。这种情况，投房机会也会平淡。各有利弊，它不受个体愿望左右，个体只能顺应它，调整自己的策略。

如何解读南方超建房，它会不会是房价全面回调的导火索？

大家可还记得，在疫情期间，我们看到的数据是全美短缺500万套住房（目前的数据是300万套）。所谓超建，是不能如预期地把人口引入。这里说一下次贷危机时，重灾区之一的FL（相对我比较了解一些），那时的数据是严重超建，市场库存多到一两年的销售量（目前是一两个月，市场不好的地区三四个月），建商随即停止建房。短短几年间，随着人口大量流入，房屋库存180度大反转，变成了短缺。有两大因素，一是当时的成交量非常低（卖家多买家少），二是人口流入量大。

人口流入必定有其原因：工作机会，工资收入，适合养家（教育和安全等），适合居住（气候和环境等），适合养老，负担得起等等，诸多因素可以重合（优势越多越吸引人）。条件逆转，就可能发生流入逆转。就FL来说，人口流入的原因之一，是曾经可负担性很高（特别是次贷危机房价重创后）。当房价地税保险都大幅上升后，其可负担性变弱，不能负担的人口便会停止流入，选择其它能负担得起的地方（对退休家庭，更是如此，收入受限）。气候的不完美性和灾害也是事实。要人口不断流入，需让人负担得起（保险目前依然是个未决难题）。 

总之，一时的变化，只会短暂地影响房价。持续性的变化，就可能改变趋势。对这方面的判断，只能凭自己对一个地区持续的观察和了解，解读各种变化和可能的发展进程。有意思的是，不同的人对同一事件的解读可以完全背向。 若它真的成为导火索，也只是导火索，房价需要调整（可负担性差）才是内因。

若房价调整会从哪里开始？哪些房产先抗不住？

从薄弱的地方开始。超建的地方，2nd home多的地方，可负担性非常弱的地方，经济单一而行业不景气的地方。失业多且失业的房主拥有的房产类。简单地说就是房主或投资人不得不卖而接手的人跟不上的房产类。

目前，风浪并未起。对于我，未来发生任何事都能接受。事态如何发展，不是我等能控制得了，唯一能做的是控制自己能控制的事，有危机能应付危机，有机会能抓住机会。 

这些仅为个人的观察和解读，我什么“家”也不是，所言完全不能作投资指引。只是抛砖引玉，供大家讨论，也希望能有专家出来谈谈形势和自己的看法，大家交流，也能帮到后来者。