我两次1031换房结果的比较（一）

第一次，在2021年，过程几乎都发帖陆陆续续说过了。归结起来，大致如下：

首先，为什么要换房。

那房是我在2011年底签下的第一个投资房，2012年初过户。当时并不懂投资房的要领，也不懂回报，觉得按自己的喜好买个退休房还是安全的，因为房价实在太便宜了。于是，买在了偏远的乡下，地大房子新。这种房子事实上用做投资房很不好，土地增值是以城市化进程实现，偏远地区的地不值钱，升值机会既慢又少。还因为偏远，人口稀少，流动性很差，买卖和出租都比城市甚至郊区慢得多。

好在这一课的学费由时机为我买了单，因买得很便宜，出租价定得低，以此吸引房客长租，倒是没有什么空置，房子新维修花费也少，不到十年时间，租金早已回本。

再说时机。

2021年因疫情时髦搬乡下，大地大房。我认为那是一个闪电划开天门的机会，我相信疫情必会得到控制，一切很快会结束。决定立刻卖房换到城里。即便如此，上市三周才收到一个offer（当时普通房屋只需三天时间就能收到许多offer并挑到一个满意的），之后一切顺利，除了找新的置换房很费了些力气。

投资回报对比。

选定新的投资城市，基于已有数年的关注，对未来房产增值和租金情况都有一定的了解（我的思路和判断，多年来一直都写在帖子或回帖里，这里不多写了）。

所卖房当时的现金流约15K/年（现金房，PM管理）。

置换房的现金流约30K/年（贷款，每月还贷里另有略超1000入账本金，自己管理）。还没过户时一家房客搬走，立刻涨租350并很快租出，另外三家也陆续涨租。感觉年毛现金流回报能到4万，可惜，一年时间很块到，银行的月付款也大涨了（地税和保险上涨），又苦苦地涨租一年，感觉回报又在往4万走，收到的银行月付款又大涨了。今年又满一年，银行总算没涨月供，感觉差不多到了稳定期。三年里房租共涨略超60%，现金流回报依然在3万原地踏步。

即便如此，现金流翻倍，另有本金加持，1031置换还是好得多。（只是管理上的付出也不少，有主动收入在里边。）

增值。

按zillow估值，卖掉的房三年里增值3万（我估计最多三万，甚至可能全无增值，因为农村房不易比较房价。若现在上市卖，半年一年也未必能出手）。

置换房三年里增值约三十万，因这种物业上市很少，我是用多家庭cap rate做的估算（按差一级的地段7%保守估算，那地段可能在6-6.5%），增值主要发生在2021-2022，随该城市所有物业大幅升值产生。我并不很关心增值了多少，没有卖的打算，增值只是纸上富贵，只比较换与不换哪个更好。显然，换后的房产目前增值好得多，我判断未来的增值潜力也会比农村房好得多。

结论，这个1031置换我认为是成功的，也很满意。决定这么做，并非为省税，只是基于投资回报的比较（现金流和增值）。心得，做这个决定时突破了两种思维束缚：1，不要卖掉下金蛋的金鸡。2，房产就要留着等待进一步增值（且当时的潮流是城市人往农村跑）。

所以，是否要卖房，是否要做1031交换，应该基于是否有更好的投资。是比较和判断，没有固定的答案。并且，无论是多有经验和多成功的人，在不了解准确情况下，都无法给到你答案。

（本想简单写写，一铺开来就写了一大篇。今天没时间也写累了，只能又分成一，二两篇来写）。