我两次1031换房结果的比较（二）

第二次交换发生在2023年。

为什么要换房。

房子所在地点没问题，中等区，交通和生活便利，适合做出租房。

但房屋老旧，远程管理，在高税赋且对地主不友好的蓝州。

2019年买下后，做了全新厨房，暖气系统，也升级了洗手间，电线，和美化眼睛看得见的地方，就出租了。看得见不必立刻更新的还有老房顶（目测10年内要换）和老油缸，得随时为它们准备25K送终，另外老房子眼睛看不见的地方说不准啥时候就会出问题，比如管道或外墙漏水，也至少需准备25K急救金（若有地基问题，花费会更多，所以，我买房时会回避地基有问题的房屋）。

这几年建筑人工一路冲高，又居高不下，有这种不太了解的花甲老房（前主人放弃维护又空置几年被银行收回），感觉如同手中握着只爆竹，不定啥时候就会炸伤手。

这种不确定感且又鞭长莫及的无力感，是我决定把房置换到本地的原因。

该房当时出租的现金流约20K/年，无贷款，自己管理。

这里，我提前写置换该房的costs：为卖房所做维修和美化15K（简单的维修维护保养，只换了室外楼梯扶手，没做任何升级），卖房过程中产生的所有费用（中介，律师，过户，州政府收费等）42K，1031中介3000，共60K.

可以看出，若仅仅因为房屋破旧而想换房，这笔钱也够了，所以决定1031前要有清晰的概念，1031所付出的金钱和精力成本很大，没做过的朋友不要把它当好工具随手可使，而是不得不换时的无奈之选。

根据zillow数据，该房一年里升值40K。概括起来，需有100K升值或利益，才算没做亏本买卖，这还没算再买房时产生的费用（贷款，律师，过户等）。

时机。

去年的时机说不上好也说不上坏。大家应该还记忆犹新，全美各地市场如波浪，高低起伏。本地建商随利率走高而一路降价且提供额外优惠，想卖的房所在地区却是卖方市场。所以，不愁卖也不愁买，这点对1031置换是好时机。

算账。

投资，理性很重要。买卖房，确实可以凭自己喜不喜欢就做，但买卖房是为投资，理性就需会“算账”。

在我决定行动时，建商每房给的优惠就是3-4万，另有6K可用于closing costs.

我按建商给出的利率计算，30%首付每房毛现金流在400-500/月。

所以，粗账算来不是亏本买卖。当时我只估算卖房成本50K，感觉建商能把这笔费用报销，且另补贴50K给我当辛苦费。（算这笔账我花了近三个月时间，不停地看房，看附近的租房市场，跟踪建商行动，从5月初到7月底，才做出换房决定。）

行动与变化。

卖房顺利，买房时却遭遇利率一路飙升。对于投资而言，表示回报数字在不断变化，这可难坏了我这数学不好的人（回忆起去年换房的各种艰辛和不易，我至今还想作呕。），但大道至简，利率高了，房价得降低，否则会成亏本买卖。好在建商最懂市场，不需担心他们假装听不懂，或死抱着房子不卖。我们双方都在一次次妥协下，达成共识，三个房在年底前顺利过户。

在签约后，我的买房代理也偏向促成交易（这不能怪她，这只是她的职业操守），我也就是本着万变不离其中，按逻辑做算数，看建商哪些违背了承诺，看自己哪些退出条件可以和建商谈判，看谈判结果，又算账。这么算来算去，笨算法也算出几个关键数据，最终以此做的决定。

1，若利率高两个%点，比如从6%到8%，60万的贷款，36K-48K,利息要多付12K/年。

2，若少付10万贷款， 则每年实际只多付利息4K. （那么若三年后利率回到6%重贷，损失12K, 赚88K）。

3，既然要做重新贷款，50万贷款再多付0.5%-0.75的利息一年也不过2500-3500，三年一万。建商若能让出这笔钱，就不亏。（最后建商给了2万成交---不是从卖价上。实际贷款也高些，只是做比。）

结账。

所换三房毛现金流约13K/年，还贷本金约5K。一年后增值约15万（我是按市场卖出价计算，但成交量很小--只有几年的新小区。另外，也并非本地房价年增幅很高，而是建商在利率最高峰和年底结算时愿意降的价已超过10万，今年小区建完，才有房主上市交易，只能说是价格回归。）

换前与换后比较，现金流损失7K/年，毛增值得50K, 目前形势，可望一两年就重新贷款，租金会自然超过20K/年。但在实现之前，都是虚数，置换时间尚短，判对错尚早。

这两个1031交换，也反应出买房时机对结果的影响，两年之差，千差万别。这是市场的力量，人力只能受之或避之。

另外，买三房另付约15K的costs（含escrow)，建商每房给了6000credit.

希望这些数字能帮到有置换打算的朋友们做决定。