关于数据里美国住房总是在涨的一点个人思考

大家都知道，长期来看，美国房价以略高于通胀的水平上涨。建宁前两日发贴，美国房价整体下跌不容易，

自二战以来的近83年里，美国各年度房价的变化情况，其中：上升：72次，持平：5次，下跌：6次。

有些朋友心中不免有疑惑，为什么数据与自己看见的事实不符合？比如，去年，全美房价下跌，为何统计的整体数据依然是上涨6%？我自己其实在早几年就有过同样的疑问，因为想清楚地知道影响房屋增值的因素，知道数据的由来和缺陷，再做参考才有价值。

建宁介绍过提供数据的几大机构用不同的依据做统计（其出入也不大），我这人无聊时，喜欢把问题上下左右拓宽胡思乱想，却有趣地想到个会影响数据却无法做统计的现象：老房去哪儿了？

我们知道，每年都有新建住房进入市场，这两年数量比较大，22和23年每年建超百万套（这不包括另外的年40万套新建公寓住宅），新房比旧房贵（这里指同面积同建筑质量同一地段的新旧房，不是苹果比橘子，也忽略很少的新旧房价倒挂情况），这几年也流行建大屋，所以，新房进入市场，自然会拉升整体售价。

那么老房去哪里了？

最糟糕的被遗弃了。（极其少数，但即使在今天，也正在发生着。荒凉地区，屋老人去，无人接手。失业犯罪都高的城镇，无经济能力的房主修不了或不想修，贱卖也不成，只好弃房而去。）

次糟糕的卖前被修好了。

好的被房主长期维护，保留着相应的房屋价值。

在每年的房屋销售统计数据中，归零的遗弃房不会被计入，被修好的房屋的维修费也不会被计入（有些数据机构也不计入不上MLS的房，或现金交易房），被房主长期维护房屋的费用也不会被计入。

也就是说，在卖价-买价=增值，再按年计算的百分比里，并不包含我上述的几种费用。当然这些费用也无法统计。（可能Home DEPOT & LOWES的年销售额算是个参考指标，哈哈）

对于新房和次新房（20岁以内），维护维修费用都不高，容易被人忽略，真的老房（50岁以上），维护或翻修费用其实并不是小数（甚至翻新比重建更贵）。

琢磨这些事，只为告诉自己，当我决定买下一个房，它并不一定会按历史数据给出的数值天然增涨。（当然，土地和人口密集地的许可会增值，其实，建筑物本身也能增值---在建筑成本快速上升时期，也会特别明显。不过，这些是另一话题。）

扯这些肯定不是为了跟建宁较劲，我一直很喜欢看建宁的文章和思考，能开阔自己思路的文章和讨论我都喜欢看。也非常乐意看到自己的观点会受批评和质疑，这才是真正能突破自我局限和进步的机会。

顺祝受HELENE飓风影响区的地主们幸运与安好！