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2. 维修费用

11/15号之后如果有小的维修费用，比如换个水龙头了，修个马桶之类的，可以报税时算expense 吗？ 如果房子2024年没有租出去，并没有收入。还是不能算？我的理解是可以，虽然没有收入，可以算expense, 到时候carry 到下一年。对吗？

不是expense carry over, 而是ｌｏｓｓ　ｃａｒｒｙｏｖｅｒ，你２０２４年没有出租收入，只有出租费用，那么２０２４年就是ｌｏｓｓ．要填form 8582 carryover 到下一年。

3. 小维修的收据

如果有的小维修低于$600, 付的现金，没有正式收据的话，手写的简单收据也可以。 是这样吗？我知道有最好有正式收据，但是有时候钱不多，找个华人师傅付现金便宜多了。

花现金便宜多了就不要再想减税了，给自己给ＩＲＳ都留条活路。什么都占着有意思吗？

4. 再问一个投资房和自住房的贷款报税问题：

如果买的投资房，贷款的有些费用可以报税时当年算expense （比如申请费）. 有些是每年折扣

不对，买房的费用不能当年算ｅｘｐｅｎｓｅ，都是等到卖房算作成本减。

如果是自住房，自己住了2年后改投资房，贷款的可以当年expense 的肯定不能用了，每年折扣的到时候是可以用的。这个理解对吗？

折扣是房屋结构，地皮是不能折扣的。所以折扣的基数不是你的买房价，而是你买到房子以后房屋结构的价钱，一般把买价乘个百分比。贷款的那些费用就不要用来算到折旧里面去了。

5. 如果一个房子只是部分出租，算自住房还是投资房？

自住房。