合作公寓(Co-Op)值不值得买？

 

在美，加，英等国有一种住宅叫 Housing cooperative (缩写为co op)，Co op以公寓(condo)为主，因此称为合作公寓。合作公寓是一种非常规的公寓, 买者只有使用权，没有产权，这是与拥有产权的一般公寓最大不同，合作公寓买者买的是拥有合作公寓公司的股份(shares)。严格讲合作公寓不是不动产，而是个人财产。合作公寓虽然价格低，但管理费高，条条框框很多，有的合作公寓可能还不让出租，因此合作公寓一般是买来自住的，较少有人买来用作投资。

 

最近帮朋友在南加州投资，用现金买了一个合作公寓，以此个案，看看买合作公寓值不值。

 

投资值不值常用资本回报率(cap rate)来计算，公式为年净营业收入/资产价格(房价)，此合作公寓的年净营业收入为租金减掉开销。朋友的合作公寓是2房2浴，34.7万买的，市场租金每月至少$3100，即房子年租金为$37200，房子开销主要是每月HOA费$665及保费$65，房子需要自己维修的部分很少，算3%，即每月$93，房子空置率按5%算，每月为$155, 没有地产税，这样每年开销($665+$65+$93+$155)×12=$11738，每年净营业收入为$37200-$11736=$25464，得到资本回报率为$25464/$347000=7.34%，资本回报率在5%到10%被认为是不错的投资，买这个合作公寓回报率能达到7%在现在高房价的情况下应该是件让人高兴的事。

 

除了资金的回报率，投资住宅也要看其升值空间，这公寓上次交易是2017年为18.5万，到2024年的$34.7万，7年时间增加了87%，而全美的公寓在此7年期间也增长近50%,  过往历史证明，只要没有大的金融危机，大部分合作公寓房价总是在稳步增长中。

朋友这次投资的合作公寓只是个例，但窥一斑而见全豹，现在美国房价达到历史高点，而合作公寓价格远低于同类公寓价格，如果合作公寓可以出租，条条道路通罗马，投资合作公寓应该是一种不错的选择。