上海内环内老破中卖房记（上篇）--- 有钱了买股还是买房？

在不考虑时间价值的前提下,咱们来简化的算一笔账：

2009年6月买入，花了158万加上25万装修，共计183万。

2025年5月卖出，卖得575万，扣除4万中介费、3万加装电梯费和1万装饰费，实际到账567万。

这16年里，贷款利息支出24万，房租收入100万。（是的，房子刚装修好我就搬去深圳了。）

合起来，183万投入，16年后回收643万，涨了3.5倍，年化收益率约8.2%。

作为对比，沪深300指数从09年6月底的3166涨到今天的3874，涨幅远低于这个房产。

 

但这不能简单粗暴的就认为买房比买股划算。

1. 每个人的投资能力是不同的。实际上，09年到25年是中国经济红利释放的黄金时期，出现了大量优质投资机会。信托、分级A、可转债、各种套利玩法层出不穷，普通人如果愿意学习具备一定投资能力，做到年化10%也不算难事。

2. 沪深300指数并不能代表股市的整体收益情况。比如万得全A指数，同期从2500涨到5071，上涨了2倍多。

更重要的是，指数不等于实际收益，因为没算股息复投。尤其是高分红的指数，三年不显，十年一看惊人。下图是红利指数和红利基金的差距对比，“劈叉”相当严重。

所以看指数，不能只盯着点位涨幅，而应该看“全收益指数”。（顺便吐槽一下，现在的主动基金喜欢和沪深300对比，这相当于给自己打了个低难度副本。毕竟，沪深300本身就漏算了3%左右的股息收益，想真正“打平”，得每年多赚3%。）

3. 房产可以上极大的杠杆。在房价上行周期，这个杠杆能把收益翻好几倍。回头看，当年买房时我觉得性价比很低（房子月租4000，158万存在银行的利息就够交租），以为买在了山顶，要“站岗”很多年，所以没怎么加杠杆。谁能想到后来飞升得这么猛。早知道就该多贷款买几套，现在大腿都拍青了。所以我一直很清醒：我不懂房地产，不理解房产的价值，也没能力靠它投资致富。

4. 自住房带给我的情绪价值是巨大的，不是简单可以用金钱量化的。按自己审美装修的家，舒适度比租房好太多。虽然真正住在这个房子里的时间不到两年，但这次回去卖房，一进门还是熟悉的味道、熟悉的家具、满满的归属感。那是新婚时一块买的家具，旅游带回的纪念品……理智告诉我“是时候卖掉”，但感情上真的很舍不得。

所以，买股还是买房，因人而异。对我来说，自住房无论多小，必须有一套。如果觉得房价高，那就少占点资金，买个小的、旧的、但上班近的。说实话，现在我反而觉得上海“老破小”的性价比比新房高得多。比如我们小区单价6万，隔壁新盘13万，但我们这边加装了电梯，一梯两户，南北通透，通风采光和得房率完爆旁边小区，住着是真的舒服。当然，小区绿化和车位是差很多，但这差价也不值一倍的价格。

至于卖房的原因：原本想等女儿小学后搬回上海，毕竟教育环境确实比深圳好太多。可惜没等来这个机会，继续持有这套房子就纯粹变成投资了。而我始终认为，房价和股市其实反映的是同一个经济体，长期趋势不会差太多。如果卖房后房价真的再飞一波，那股市或其他资产上，我也有机会获取差不多的收益。再说，房产投资真正跑赢其他资产，是靠高杠杆——这只在上涨周期才成立，而我不敢赌未来的房价走势。

说到底，打理异地出租房的麻烦，和研究新投资机会的麻烦比起来，我更愿意接受后者。

幸运的是，挂牌三天就成交了，卖的非常顺利。在如今这个买方市场，算是效率相当高的。下篇介绍我们做了什么来促成快速成交。

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