也谈房市

房市有很强的地域性，只能谈自己熟悉的区域，南加。

今年已经过去的大半年的时间，橙县的大部分地区房价是没有涨的，好多地方是跌的。以尔湾为例，疫情往后的几年inventory最低的时候，市场上的房子不足200套，现在超过740套，明显的积压了。往下房价该怎么走，说说我的看法。

之前坛上的前辈发过一个帖子，谈到可负担性，我觉得现在确实是很大的问题。劳苦大众的工资在过去的5年里没有涨多少，但是房价翻番了。我的感觉是，大部分的房子本来也是劳苦大众买不起的，美国的自住房拥有率2024年是65%， 也就是说35%的人是没有自己的住房的。在疫情期间房价暴涨，是因为政府印钱，货币贬值，虽然拿W2领工资的人，工资没有增加多少，但是这一轮印钱，企业主们，甭管大的小的，都得到了政府援助，他们手里购买力实实在在把房价推高了。

再说到可负担性，我自己的独立屋上市出租也收到年轻白领合租的申请，这个是未来的趋势，以前自己住一室一厅 ，现在租金太贵，找几个人合租，人均费用就降下来了。当然这个玩的转的前提是，本区域人口是净流入。加州由于强劲的经济，得天独厚的地理位置，无以伦比的气候，基本上走的是老年人，进来的是闯世界的年轻人。有净流入的人口，租金就很难降下来。

现在好多基金都参与房地产投资，专门买独立屋，委托投资公司在选好的城市大量扫货，这也是我们小投资者应该注意的，搭个顺风车，人家吃肉，我们喝点汤也不错。

对于房价过热的区域，比如橙县的尔湾，大量的tract home, 到了这个价位，再20%， 30%的涨也很难，主要是之前涨的太多了。但是地处交通便利位置，临高速和购物不远的独立屋，可以做SB9 , 或者加建ADU的独立屋，我认为值得买入。现在是全世界范围内的货币贬值，美国国债早就高过天花板了，只有印钱一条路走。说到底就是咱们手里的钱不值钱了。现在建材和人工成本高居不下，由于通货膨胀，什么都在涨，没有理由房价跌。几年的高利率已经重创了实体经济，减息在即，在我看来，现在是南加买房的最好时机。