实在没法读，改了格式。

投资公寓vs投资独立房 的一点浅见  由Monkeyboy

来源: smlandlord 于 2022-01-02
 

  不少人投资地产都是从Single Family House(SFH)开始，买个房子，要么自己管理（找房客，收租，赶人），维修自己动手，或安排Handyman和contractor。有的就是完全交给PM, 一切由PM包办，特别是远程地主，更没法亲历亲为。
买个房（个位数），付了Mortgage, Property Tax, Maintenance后, 就算自己管理，cash flow也没法提供financial freedom。还得有一份工作，才能提供cash flow 得以养家糊口，或者提供更多资金，投资更多的地产。
这做地主到了一定规模后（七，八个），就到了十字路口了。这时候就是要好好问问自己，投资地产的目的是什么。
1. 隔壁的张三，朋友中的李四，都买了投资房，我也跟着买了，就是留个投资房，没啥其它想法。那就作为投资组合的一部分，好好经营，不想扩大了，扩大需要投入更多的资金，精力，又有相应的风险，到此为止，也是一个不错的选择。
2. 投资的目的就是为了financial freedom, do whatever I want to do, wherever, whenever with whomever。
3. 投资地产是为了成就更大的事业。
对于有2，3想法的人，就是真正在十字路口，而且必须选一条路走下去，走那条路，那条最适合?
如何投资和投资者本人的性格，经历，对风险的承受有极大的关系，地产投资又和本地的市场有极大的关联度。
投资者必须好好思索，甚至来一个灵魂拷问，你到底是一个什么样的投资者，对投资，到底追求什么（现金流，资产增值，快速发展），你是什么样的投资理念，这只有你自己能够回答。
本地的地产市场如何，商业地产，住宅地产，这些，只有你自己做调研，不在这个市场的人没法回答
再有，你到底有多少资?这些可投资资产在你拥有的财富中的比例，如何到位，这些都是只能是你自己提供答案的问题。
到底如何做，是在SFH和Commercial RE（包括MFH）之间做选择了。
如何投资，是一个风险，收益，投资，产出，效率的综合考量。那就看看SFH和MFH的一些特点。
下面的分析纯属理论探讨，不是投资建议，也绝不是为某?（某公司）背书。
1. Value Add的机会
SFH的估值是comparable sales, 和它本?产?cash flow的能?没有关系。这就是为啥在California Bay Area, 在New Jersey， New York的一些地区，温哥华，投资single family house, 是 negative cash flow的。只能期望增值，那就必须在房价低?的时候买?，继续朝里填钱，不停的补negative cash flow这个窟窿，直到房价到位时，卖出套现。在房价大起大落的地区，这经常考验投资者time market的能力，在逐浪时，不要被巨浪吞没。
在租售比比较合理的地区，虽然不。。。，难度的操作，可是value提升的空间也有限。当然在特定地区，因为特殊原因，房价会突然上涨，如德州Houston，但是这很难预测，而且能源业也是明显的boom and bust的cyclic business。这又需要time the market。
Commercial RE（如公寓楼群），是完全以cash flow来估值的。Negative Cash Flow的物业是卖不出去的。这就为savvy investor提供了非常好的机会。Buy the property 60-70 cents on the dollar，通过improvement, 改善tenant base，提??住率来提升value。这需要很强的Execution的能力，不是time the market的能力。
从Value Add的机会看，Commercial RE, 特别是apartment，机会更大。
2. MFH和SFH是不同的player
前?说了，Commercial RE可以有各种?法来提升他的value，?SFH总是受限于周围同类房屋的售价。那是不是也可以买?那些破破烂烂，需要整修的SFH来提升价值呢？absolutely。但是找个400万selling at 30% discount的apartment容易，还是找40个SFH each selling at 30% discount 容易？
这决定了Commercial RE的投资者更多的是professional level的投资者，投资效率对他们讲，更加重要。
3，成本，效率 – 投资效率，管理效率
前面讲了400万资?投资Apartment和投资40个SFH投资效率的区别。在地产投资中，买?物业只是第?步，更重要的是管理经营。管理40个SFH的成本一定更高，效率一定不如一个apartment。
4. 风险
如果40个SFH在不同的city，那就没有可?性了。如果在同?地区，40个SFH的风险diversification也有限，一个apartment好不了多少，不过这是以牺牲效率，增加成本为前提的。

有人说一个400万的apartment交给一个PM管，如果PM不能视事，就会有经验风险，这是似是而非的。一个400万 apartment交给一个 PM和40个SFH交给一个PM管，风险不是一样的吗？那40个SFH交给20个PM管，是不是降低风险了？当然。那400万的apartment在一个PM不能胜任时，就不能找另一个了？
风险和效率永远是相辅相成的。重要的是在风险可以承受的范围呢，找到有效的投资方式。
如果风险是ordinary，你的回报也就是ordinary，不会是extraordinary。
5. Finance and Title
如果物业不是现金买，需要贷款。如果是Single Family House，如果贷conventional loan，贷款银行是不会让你把title放在公司名下的，而且你必须为loan 担保。有的non-recourse commercial loan是不需要贷款人个人担保，物业抵押就可以了。SFH可以贷到30年固定利率，commercial loan多是浮动利率，很多是10 年的note，要有好的利率，很多要求2百万以上。如果Commercial loan去投资SFH，是很不上算的。
MFH的投资效率，投资增长，对投资者能力要求和SFH很不一样，税务的计算又不一样，离开具体的案例，具体的数字，空谈投资风险，税务，债务，是compare orange with apple，没有任何意义。喜欢apple的人一定说apple好吃，喜欢orange的人一定说orange好吃，有道理吗？有道理，有意义吗？没有任何意义。
到底是SFH, 还是MFH，因人而异。但是请记住，The less an investment requires your routine attention, the more value it presents. After all, you don’t invest to “buy yourself a job”。
 风险和效率永远是相辅相成的。