退休如何处理投资的房产

看了下面一位即将退休的朋友的发言，颇有同感。这事一般别人不大可能给出直接又“正确”的回答，因为牵涉到的因素太多，地点和管理能力只是比较突出的二个。

以个人经历谈一下，仅供参考。我在纽约，几十年下来，省吃俭用，利用杠杆，在2020年退休时，有几个投资房产，都是公寓。上海有准备自住的一套，但几乎没有去住过，也没出租。

退休后，考虑再三，准备慢慢卖掉投资的房产，理由很多，主要有三。

1. 房子不多，且有点分散。纽约市很大，请人管理不方便。当然如果不差钱，这问题可以解决。自己管理，自己掂量现在问题不大，5年过去了，还可以。再过5年，管理能力呈指数形式下降是必然的。

2. 孩子不愿接手管理，马上培训也不一定能上手。

3. 收益。那位朋友已分析得很清楚，我的情况类似，纽约市出租房现金流不是很高，都是投资价值，不是现金流。

一退休就卖房，好处是此时有精力，有时间。缺点是税务，特别是损失了把普通IRA账户里的钱转换成ROTH IRA的窗口期。做生意，有得就有失。

短期来讲，售房后，收入反而增加，操心的事明显减少，当然还没有全部卖掉，因为每年只准备卖一个，不然资本增值税很厉害。我今年政府的医疗保险Part B 自付额是标准值的好几倍了，就是因为收入高了，当然这是好事。收入高，所得税高还有道理。但同样的医疗保险，就因为收入高，要多收保险费，资助他人，心不甘。

投资房产多，基本请人管理，这是我的梦想，可是到退休都没有实现。

最后，上海的自住房最近签约卖掉，价钱当然是惨不忍睹。投资失败教科书中的典型例子：地点和时机。