修改了一下，加了一些

涂鸦分享： 坐而论道房地产

 

各种事情如潮水般来来去去，抓时间涂鸦几笔。

 

我是个top-down的人，喜欢想清楚大道，道和术区别很大。读东西很多，怎么消化看悟性。还是巴菲特和芒格的最合适。怎么运用到房地产还是需要摸索着前进，life-long learning。

 

各种原则有经常相互冲突，平衡之。比如不要轻易超出能力圈，从0开始的人，天天干这个事情啊。其他各种冲突，个人冷暖自知。

 

用Dalio的3原则作总纲吧

• What do you want
• Where are you now
• What do you do to bridge the gap

 

我想财富自由，增加被动收入，躺着赚钱还享受人生。

 

波大有一片好文章：天时你不一定等得到，地利你不一定够得到，靠经营你可以得到人和。大风口来的的时候你一定得be there， done that。这并不容易，我周围的人大部分错过08的房子，理由可以论吨的。投资是反人性的， 不是吗？

 

天时地利人和我都占到了一部分，只恨自己钱不够多，不能买买买，比朽哥晚了两圈，贵贵贵。用巴菲特安慰自己，长期长期。

 

房地产比较长期，完全不性感，比不上这几年的股市。10年一个周期，第一个周期一般血淋淋的，第二个才开始笑（向miat致敬，他在别的坛子里面耍的开心）。房子像Peter lynch 垃圾处理公司， dumb但是赚钱。 长期看房股同源，回报差不多，都是赌美国国运。长期主义可能救了很多人，在股市上面他们是3无，注定大赔。从小到大，scale up是房地产的大问题。本坛只有jy和一些作公寓的朋友做到了。

目前主要发展被动收入，人生到了作减法的阶段了。用现在的投资case study吧

 

我的portofolio 可以分成几大块：

 

出租房： 基本都是single unit 可以尽量避开rental control

• 拍现金买了3个unit， 大约5%现金流， 完全不性感
• 总现金流可以支持两个人不工作，还剩一些投资，比33门的case高很大一个百分比。买的好也很重要
• 有非常好的朋友作PM， operation完全不要操心，接近于完全被动收入。我基本只管收钱和付钱。就这样还经常觉得累，非常佩服那些自己维修的朋友。
• 基本盘非常稳定，可以支持扩张冒险
• 这一部分本质是服务业的生意，带金融属性
• scale up难。 不能贷款就基本到头。公寓是另外一个beast
• 基本安全的路径，大部分人赚钱。从此起步，但是很难超越

Flipping： 受market condition 影响大，没有稳定的deal flow

• 基本都赚钱，但是湾区deal 难找
• SF买了一个，未遂几个
• 试水德州2个， 一个SFH， 一个4-plex， 希望今年exit
• 如果能半年完成，房价假设是常数。在德州，这个假设有问题
• 赚快钱和现金流，miss了增值
• 钱比项目多，干趴的时候很难受

土地

• 农场一个，20%股份， 5-7%现金流
• 土地一块， 10+%股份， 0%现金流，如果开发，10倍增值，未来五年可能有一个机会。
• 太慢， 不如城里的房子

loan note， 8-10% 另类park-money，比银行强

• 烂尾的可能性有，需要有接盘的能力

商业房地产 - industrial 

• 这个section在好地方供不应求，胜算比较高，基本上都是15%irr的预期
• 投的项目一般现金流不错，还可以每年增加
• 增值是大头
• 计划：一般5-7年exit， 或者cash-out ref
• 新投4个，这个portfolio比较均衡
  • 项目1，CA，3%股份， 5%现金流（第七年20+%）。16栋楼卖了1栋，增值40+%
  • 项目2，TX，3-4%股份， 10%现金流。
  • 项目3，TX，15%现金流。
  • 项目4，TX，5%现金流， rent比市场低很多。通常这是赚钱最狠的类别，如果操盘得力。Again， 没有金刚钻，不揽瓷器活
• Hand-clean 完全不用操心operation，也完全没有发言权，你操心的是风险
• 这是我能力圈之外的地方，dancing on the bleeding edge
• scale-up的一条路

 

我投资的种类很多，本谭玩的比我花的应该不超过五个人。

 

今年房谭比较热闹，可喜可贺，人多嘴杂，哥居然被鄙视了。当年刚出道跟jy称兄道弟同桌论道的时候都没有的事情。真是无知无畏。哥看的都是50门100门的，还看不上。

 

写累了， 以后再聊。 oh， 兄弟电话来了， 生意上门了。