房地产大泡沫一天不除，中国经济的持续稳定发展就一日无望（八）
八、 为什么房地产泡沫长期不破而且越调控越大？
自1998年房地产市场全面商品化起至2016年，全国商品房均价由2,063元/平方米一直上 涨至7,546元/平方米，增长了3倍多。而更残酷无情的事实是：18个城市的均价过万元，其中北、上、深分别以61,284、50,144、48,930元名列三甲，热门区域的房屋更是青云直上至10万元以上，涨幅在10-50倍之间，这大概已经打破了人类有文字记载以来的所有房屋涨幅纪 录了。
其中，除了朱镕基任期内的1998-2003年涨幅稳定控制在小幅波动的4%以下之外，其余年 份的平均涨幅均如过山车般的起伏跌宕：2003年国家确立房地产为支柱产业，2004年土地出让方式改变，地价开始失控，涨幅直线拉升17%，热点城市甚至翻番；2005-2006年宏观调控来临，房价短暂停顿，涨幅下降到6%左右，而后报复性上涨，2007年中西部、东部房价狂飙突进，全 国房价进入新一轮上行通道，平均涨幅上升到15%；2007年调控加息，2008年金融危机爆发，银行信贷紧缩，房价下跌；2008下半年为保经济增长，4万亿刺激计划仓促出台，救市政策转 向刺激住房消费，市场强势复苏，涨幅又暴增至23%；2010年起国家实施新的调控政策，房价增速相对稳定，至2014年放慢了步伐；随后在稳增长和去库存目标下，出台四轮刺激政策，热点城市房价再次暴涨；2016年9月至今，政策转向防风险，再次采取限购限贷措施。
可见，在将近20年间，政府对房地产市场的强力干预一直没有放松，一会儿避免过热，一 会儿防止过冷，来回折腾。而且在调控方面绞尽脑汁，各种手段都用上了：土地供应、利率、 信贷、交易税费、限购，不一而足，有人还美名曰精准调控。
但事与愿违，无论百姓如何失望、后悔、愤怒，无论政府采取什么行动，房价依然我行我 素，坚挺如昔，在众目睽睽下越调越涨，无人能出其右的房地产泡沫在与政府调控的较量中道高一尺魔高一丈，最终成就了人类资产泡沫史上的世界奇观。
从资金层面来说，一方面货币超发，国内资金泛滥，另一方面外汇管制松进严出，金融体 系相对封闭并与全球体系相对隔离，资金只能在国内不同的池子里来回折腾。所以，如果不能为富裕资金寻找出路，国人自娱自乐式的大泡沫将很难釜底抽薪，真正消除。
从主观上来说，恐怕以下三个因素是房地产调控屡战屡败的最主要原因：
1、 政府利益与房地产市场紧密相关，爱恨相加，调控患得患失，无法彻底。
地方政府是房地产泡沫的主要得益者。泡沫越大，土地出让收入越多，地方政府的财政收入越高。有人甚至估计，房价的50-70%都被地方政府拿去的。可见，地方政府靠房地产养活，焉能真心调控？
官员的政绩与GDP挂钩，而GDP又与大泡沫密不可分，从而自上到下，各级政府都被房地产业绑架，调控无法不流于形式。
还有一个重要原因是利益牵扯，政出多门，各吹各的号，各唱各的调，效果不彰。政府内部各部门都时常出现针锋相对、前后矛盾的表态，见怪不怪。
政府过于强调房地产行业作为我国重要的支柱产业推动经济发展的优势，对房地产大泡沫造成的对社会和经济平衡的危害和金融风险缺乏足够清醒的认识，缺乏调控的宏观规划和长远目标，只着眼解决当前问题，对泡沫破灭没有思想准备，害怕房地产市场泡沫破灭引发大面积经济衰退，因此政府从未认真考虑允许泡沫破灭的事情发生。
2、 大多数房地产相关政策的推动者和制定者都属于高房价的受益者，难以从百姓角度出 发参与制定和推动利民政策。
根据《在京中央和国家机关部级干部住房制度改革实施意见》，高级干部及其配偶可以按照正部级220平方米副部级190平方米标准以房改成本价1,485元/平米购买住房，减去其它减免因素，折合几万元到几十万元一套房，只相当于当今房价的零头，所得利益可想而知！
根据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》及以后的“若干意见”， 在京中央和国家机关公务员可以用经济适用房价格买房，各单位甚至可以“原则上按实际建造成本向职工出售”。参照这一精神，各地各单位包括高校、科研机构等也纷纷效仿。
显而易见，大多数具有话语权的政府高官、高参、专家学者、院士和其他社会精英都属于低成本高房价的受益者，身份地位越高，泡沫越大，利益越多，甚至部分人还不止拥有一套。而这部分利益与工资收入相比，后者简直是九牛一毛，不足挂齿。不难想象，这些人中有多少能够做到坦荡磊落，将个人私利置之度外，真正设身处地为工薪阶层着想，从最广大民众的利益出发推动和制定房地产调控政策呢？至于像吴波、袁东英等那样自愿捐献或上交因官职获得的千万元级别房产的老干部在全国范围内就更是寥若晨星。须知，触及利益往往比触及灵魂还难。
3、 缺乏完整科学的房地产经济理论指引。
新经济时期的理论研究跟不上市场发展，缺乏完整科学的房地产经济理论体系，房地产和经济的关系扑朔迷离似是而非，各种歪理谬论浑水摸鱼蛊惑人心，调控缺乏高瞻 远瞩而又提纲挈领切中时弊的理论指导，宛如在大海航行失去舵手，虽然房地产泡沫已严重破环了社会和经济的平衡，金融风险已是黑云压城城欲摧，相关政府还浑然不觉，仍在大谈什么“保持房地产市场平稳健康发展”。
理论乃是指导实践至关重要的武器。没有正确理论指导的实践，往往是目光短浅的，缺乏高度和深度的。反之，理论研究必须有的放矢，结合实际，不应空谈，更不应扣帽子。
曾记否，当年正是第一代共产党人把马克思主义与中国社会实践相结合，才找到了革命胜利的方向。而毛泽东本人就是指点江山激扬文字的思想家、理论家、哲学家，他呕心沥血撰写了众多腾蛟起凤的雄文佳作，思想博大深邃，逻辑严谨缜密，文字深入浅出，不仅在许多历史的关键时刻（尤其是建国之前）都能及时从理论上切中时弊地分析和回答社会关心的问题，驱散重重迷雾，指引中国革命和建设不断走向胜利，而且使毛泽东赢得了全党特别是高级干部发自内心的五体投地的赞许、佩服甚至崇拜，从而最终确立了其在党内无可替代的核心领导地位和崇高威望；十年浩劫之后，胡耀邦以改革家的过人智慧和敢下油锅的气魄支持和推动了实践是检验真理的唯一标准的大讨论，冲破了党内左倾错误思想的束缚，扫清了迂腐僵化的思想障碍，为中国的改革开放奠定了扎实的理论基础，立下了名垂青史的不朽功勋。
可惜后来本本主义实用主义风行，“猫论”、“摸论”大行其道，领导人的只言片语被捧为金科玉律，缺乏具有独立思想敢于直言不讳的理论研究，加上中国缺乏对房地产经济深度研究并有创新思维的经济学大师，使得现有房地产经济理论难以适应云谲波诡的中国房地产市场，难以解释迷离扑朔的房地产泡沫与金融、经济、社会的现实关系，更遑论用以指导实践了。
不重视理论研究和指导的后果无庸赘述：理论的贫乏苍白必然导致思想的困惑无奈， 思想的困惑无奈必然导致调控政策的紊乱，忽左忽右，此一时彼一时，令市场和民众 无所适从。
笔者认为，居住性、金融性、经济性和社会性是房地产最重要的属性，是缺一不可的整 体。不幸的是，对房地产经济高谈阔论的文章虽浩如烟海，却普遍缺乏对这四重核心属性有机完整的认知和把握。
不完整的研究当然不可能形成完整的理论，不完整的理论就更不可能成为真理，以不符合真理的理论去指导实践，迟早会出问题，犯错误。为此，历史已经毫不吝惜地做 了绝佳的脚注。
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守月
2026-01-20 11:30:44原来还有这些不为人知的背景。我以为经济房就是帮助低收入者有房可居，大庇天下寒士之用的。嘿嘿，从根本上反转了。