今年全市抢“客” 2022年这里楼市开始全面“佛系卖房”

来源: 米宅 2022-07-05 00:04:32 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (8628 bytes)

此时此刻,我正坐在宁波天一广场某一家酒店来写这篇稿件。

这是一篇来自于宁波市场的一线稿件

先说宁波整体的市场的现状。

一句话形容——两个分化

这两个分化分别是。

第一、新房市场转暖和二手房继续冷之间的分化。

第二、新房市场不同区域,不同市场之间的冷热分化。

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在过去的 14 个月中,宁波市场发生了两次转折。

第一次转折,2021 年 4 月。

当月,宁波市场房价涨幅在全国非省会城市中排名第一。尤其是二手房,挂牌价从 26860 元变为 27584 元,一周上涨 724 元,市场情绪极为高涨。

然而,市场的高涨必然带来调控的加码和强压。

该月,宁波被住建部门约谈,于是很快出台 416 新政。

新政简单说,一共六条

第一、扩大限购区域。

实际上就是把宁波的中远郊市场也纳入了限购范围。

这并不奇怪,因为所有的城市第一轮限购开始,购买力往往不会退去,市场热度的裹挟会让这些购买力冲向更为偏远的郊区市场。

对于宁波,近郊的姜山、下应、东钱湖就是这些区域。

第二、外地人收紧限购资格,补交个税和社保没有用,必须三年内连续 24 个月社保无断缴。

第三、仿照深圳执行缩小版的二手房指导价,但是宁波只指导学区房。

第四、加大住宅用地的供应。

第五、严审购房首付资金来源:缴纳契税,住房核查范围扩大至市六区

第六、严厉打击违法违规行为:完善房地产市场长效机制

说实话,后三项属于表态性新政,前三项才是真调控,因此从宁波 2021 年 4 月开始,确实老实说多了。

不过宁波市场的下行,一个是楼市新政可能确实有效,另外一个可能就是全国市场大环境的在 2021 年有了比较严重的下行。

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但不管怎么说,宁波市场总算老实了一年。

宁波楼市从 2021 年 9 月起连续 5 个月,新建商品房和二手房成交金额与成交量均同比下降。

2022 年 1 月宁波市商品住宅成交 3178 套,2 月宁波商品住宅成交 3497 套,这个数据和 2021 年同比几乎腰斩。

成交价方面,2022 年 2 月宁波新房均价 20522 元 / 平方米,环比上月下降 0.5%。

尤其是上海疫情期间,宁波也颇受影响,整个市场达到了最近五年的最低点。

但是,坦率地说,宁波市场的下降,是相对于自己最热时间段的下降,和北方和东北城市的市场凉凉完全是两个概念。

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首先,不是全市整个范围的凉凉。

大家看中的热点区域,比如市政府所在的东部新城板块和南部新城板块,核心板块无房无项目,而非核心的明湖板块项目也不多,基本上是没有库存压力的。

2021 年上半年和 2022 年上半年,在这些区域买房的最大区别是。

后者是买房,可以坐下来好好看看户型,听听介绍,瞅瞅样板间。

而前者则是抢房,只要有房就买,只要有价就要。

然而,你真的要说,这些市场有多冷,也谈不到。

下面一段话,就是我在该区域调研的真实写照。

米宅:我买房需要首付款 4 成,如果是五成的话,你们有没有优惠呢?

销售员:对不起先生,没有的。

米宅:如果我首付款 7 成呢?

销售员:我们真的没有。

米宅:如果我全款买呢?

销售员:先生,这真的不是首付款几成的问题,因为从我们项目去年开盘到现在就没有优惠一说,限价要我们卖多少钱,我们就卖多少。

说实话,就凭这句话,你能看出宁波市场能多冷呢?

以上区域基本上包括宁波市:南部核心板块、东部核心板块、高新科技园、老江东区域和江北核心板块等。

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当然,全宁波能说出上面那么霸气对话的销售员也是很有限的,实际上宁波很多区域新房确实也有点不好买了。

不好卖的主要是两个类型。

第一、是城市非主力发展方向的镇海、海曙较远区域。

第二、属于去年升级的限售的中远郊区域。

说他们有点冷是有根据的。

1、原来在房价之外的装修包,有些项目可以不要了,或者选择低端一些简装包。

这种情况多见于中远郊项目,比如姜山镇。

2、项目开始搞一些大抽奖,大礼包的优惠活动,这些活动从某种方面证明项目开始产生销售压力。

3、一些项目开始出现少量的 " 小蜜蜂 " 蹲在竞品楼盘的大门口开始拉客了。

4、有一点点 " 总经理签售的特价房 "

后面两种情况,主要出在镇海和海曙一些非核心区的项目。

不过,这些情况的出现,还只是说项目有销售压力,但是还是比较轻的,远远不能称之为市场凉凉,因为这些项目售房部我们也见到了不少的正在谈判和签约客户。

因此,宁波主城和近郊我们还没有谁听说,在明显降价销售,如同我去年在青岛和郑州以及天津看到的情况。

不过,听当地人说宁波远郊的奉化区,开始明显的降价销售。

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随着全国都在放松,实际上宁波也在放松,只不过和全国很多城市放松不同,宁波市场的放松属于温和和渐进的。

2022 年 3 月宁波发布最新新房贷款政策。

在宁波市六区无住房购房者,无房贷余额、有房贷记录和无房贷余额、无房贷记录,按首套首付比例 30% 和首套房贷利率执行;

有房贷余额的按二套首付比例 40% 和二套房贷利率执行。

另外,职工公积金缴存满两年,家庭最高额度从 60 万提升到了 100 万。

另外,二孩三孩家庭可以增加一个限购区域的购房名额。

以上的是官宣的放松调控。

在我们调查中,还有一些非官方的放松。

比如原来不能补得社保,现在可以了,需要一次性补齐个税 2 年的。

所以,对于宁波市场,你可以这样理解。

第一、客户可以相对放松的买到房,脱离了 2021 年 4 月之前靠抢。

第二、开发商可以卖相对轻松的卖房,需要有点努力,需要有点让利,但是远远不到其他一些城市割肉,降价、大甩卖的程度。

第三、这个市场相对稳定,有的区域好卖,有的区域相对压力较大,但是总体还好。

可以说,现在的宁波有点达到中国政府提倡的——稳地价、稳房价、稳预期的楼市 " 佛系 " 市场。