美国投资房维修费用报税的三个Safe Harbors

按照美国税法，投资房的各种维修费用在报税时必须要分出是维修（repairs）还是改进（improvements）。维修可以在当年直接减掉，而改进则必须一年一年的折旧。所以费用是维修还是改进，干系重大。关于如何分类，IRS Publication 和税法书里都有明确说明。一般来说像换新屋顶，或换新空调等属于改进；而换掉部分坏掉的瓦片，或者修好不工作的空调等属于维修。

地主们当然希望可以把越多的当做维修直接减掉，但IRS可不这么想。尽管IRS大部分时间都扮演着坏人的角色，但他们偶尔也会发发善心，给地主们，尤其是小地主们一点恩惠，更重要的是可以减轻一下他们执行这些税法的负担。于是IRS在2013年颁布了（2014年开始实施）关于维修费用的这三个Safe Harbors， 只要满足其中的任何一个，维修和改进费用都可以选择在当年直接减掉，不分类别。

具体就是说，只要满足规定或是费用低于一定门槛，小钱就没必要再分维修还是改进了，统统允许在当年可以直接减掉。其实这也合乎情理，比如说你花20块钱买了个新电器，显然应该算是改进而不是维修，但如果连这么点小钱还得每年去折旧，还不烦死人！

这三个Safe Harbors，应该按照以下顺序来逐一检查是否满足：

• Safe Harbor for Small Taxpayers（SHST）
• Safe Harbor for Routine Maintenance
• De Minimis Safe Harbor

下面就分别谈谈这三个 Safe Harbors。

1. Safe Harbor for Small Taxpayers（SHST）

若要满足Safe Harbor for Small Taxpayers，每栋房子建筑物的 “Unadjusted Basis”要低于100万，并且每年的总维修费用应该小于以下两者的最小值：

• $10,000
• 建筑物“Unadjusted Basis”的2%

这里的Unadjusted Basis， 是指房子的购买费用，减去土地的价格， 再加上后来的改进（improvements）。

举个例子：

这里需要说明的是，SHST的限额是针对每一栋房子的，如果一个业主有多栋房子， 每一栋符合SHST的房子，都可以单独利用这个Safe Harbor。

由于SHST的最大可能上限是1万，若要充分利用这一最大限额，2% 就意味着房子的 Unadjusted basis 必须要至少是50万，所以个人感觉这一 Safe Harbor 对2~4单元等小型多单元比较有利。 比如买一个fourplex，比较容易有50万的Unadjusted basis，这就意味着可以很容易满足1万的限额，像换个新空调，甚至换个新屋顶，1万也可以做下来，都可以按照这一Safe Harbor直接减掉，不必再去折旧，省心又省税！

2. Safe Harbor for Routine Maintenance

这一Safe Harbor是指只要是Routine Maintenance，这个费用就可以当年直接减掉。与其它两个Safe Harbors不同的是，Routine Maintenance Safe Harbor 没有数额限制，只要符合Routine Maintenance的要求， 就可以减掉。

问题是如何认定是否是Routine Maintenance。 一般意义上的 Routine maintenance 包括两项:

• inspection, cleaning, and testing of the building structure and/or each building system, and
• replacement of damaged or worn parts with comparable and commercially available replacement parts.

前一项即便没有Safe Harbor，也可以按照正常的维修费用报掉，所以这一Safe Harbor主要是针对第二项的，对什么是Routine maintenance， 有两条限制：

• Ten-Year Rule：10年内必须要做过2次或2次以上
• No Betterments or Restorations: 只能是维护， 而不能是升级或改进。

感觉这一Safe Harbor对小地主用处不大。对小地主来说，像空调，水管等的年检和维护， 不可能超过$2500, 所以用下面要提到的De Minimis Safe Harbor比这更直接， 也不容易引起疑问。而对拥有大型物业，像大型公寓，办公楼等的大地主，他们每年的维护费用可能会远超$2500， 这一Safe Harbor可能对他们来说用处就比较大， 因为这一Safe Harbor没有最大数额限制。

3. De Minimis Safe Harbor

De Minimis是拉丁语， 英文是minor 的意思，就是说若是小钱，当年就可以减掉，IRS具体规定是：

解释一下就是：若每个invoice 或item的费用少于$2500 （AFS可以到$5000，AFS是指Financial Statement符合GAAP标准，需要在SEC登记，被审计公司正式审计过，一般小地主可能很难做到）， 可以当年直接减掉。注意这里是per invoice， 或per item。

per invoice比较明确， 就是说若invoice低于$2500，肯定没问题。

若是per item的话就必须要写清楚（substantiated by invoice），比如说如果你换了5个新窗户， 每个$2000，如果在invoice 只写了 "replace windows, total cost is $10000"，那是不满足Safe Harbor $2500的要求，但若在invoice 上写明 "replace 5 windows, each cost $2000, total $10000" 就满足要求了。

那你也许会说，若这样的话，我换一个新空调， 空调费用是$2400，安装费是 $600，我写成两个item不就得了。这不行， IRS明确规定，安装费必须要包括在整个费用之内。

有些聪明人会说， 我改装了个房子花了10万，只要把invoice的每一项都写成低于$2500，岂不妙哉？若你能让IRS信服， 说明你是真聪明，否则就是假聪明了。 所以， per item并不是自己想怎么定义就怎么定义， 必须要是真正意义的item。 比如你请同一维修工同时换新地板$2400，刷墙$2000，这就应该没问题了！

4. 结语

需要说明一点的是，关于维修费用的这三个Safe Harbors并不是自动的，也就是说你必须要选择用才能用。一般情况下报税的时候每个房子都会有三个Checkbox，问你是否想用这三个Safe Harbors， 一旦选择了某一个Safe Harbor，软件就会自动产生一份statement附在税表的后面，这是我去年一个房子的选择：

那么，一个房子同一年可不可以同时选择用这三个Safe Harbors呢？理论上当然是可以的，并且这种可能也是存在的，但在实际应用中或者不必要，或者三者很难同时满足。

因为Safe Harbour 1 的限额是包括Safe Harbour 2 和 3 的。 也就是说， 如果满足Safe Harbour 1，那么 2 和 3 就没必要了，同时选择1&2&3跟只选择1的效果是一样的 。

所以实际应用中只有4种可能选择：

• 1 （包括满足1，1&2，1&3，1&2&3四种情况）
• 2
• 3
• 2 & 3

再看一个例子，比如一年有三个维修和改进， 分别花了3000， 2000， 2400。

显然 2000， 2400 都满足Safe Habour 3。

如果假定Safe Habour 1 的限额是5000，因为总额也包括Safe Habour 3的限额， 总额是 3000+2000+2400 = 7400， 不满足Safe Habour 1。

如果你不选择用Safe Habour的话，就仍然需要按以前的规则分开维修和改进。

（注：非CPA， 若有错误， 欢迎指正！）

建宁   2022/1/6