捋一捋从住房投资中取钱的几种途径

地主敢不敢炒老板，从经济角度讲，是够不够达到工作收入和养家糊口的判断。

投资出租房有几种方式可以取到钱。

先说卖房和cashout这两种方式。

卖房。是最简单的兑现手段。这种方式不利的一面，是需要当年交税。

cashout。就是把房屋中的净值用重新贷款的方式拿出来。这不用交税。为何不交税？因为这是借钱，等同于用房屋做抵押，银行借出这笔钱，不交税但要付利息，当然，它是住房类的低利息。不利的一面，因cashout时得有高于25%的净值（相当于首付不能少），才能取得出钱，在房屋增值快，利率低时期这种取钱方式才好用。

第三种方式，就是大家时常谈论的，现金流。

这里多谈一点出租房的现金流。

毛现金流和纯现金流。毛现金流：租金收入-贷款（包括地税和保险）。纯现金流：租金收入-（所有）支出。

出租房的支出部分不是很容易计算，有不确定性，且不完全由自己掌控，确实容易令人生出不安全感。在敢不敢炒老板时，犹豫不决。

不确定支出有哪些呢？在毛现金流之外，还有空置，维修，责任，法律费用等等。毛现金流本身其实也真“毛”，它会随地税保险的变化而变化。它一定会变得越来越多么？未必！必须在房租涨幅大于贷款支出时才能实现。这牵涉到管理，和当地市场的租金承受力。

此时我手上正好有一份银行贷款的付款变化通知，能看到三年的付款变化。我用的贷款是fixed, 其变化完全来自地税和保险。前年，付款3140，去年，3408，今年从下月开始，4320。这两年我狠着心拼命涨租（今年明显不那么容易了），两年时间共涨1420，看上去是很大一笔涨租额，可是，实际每月只有240的增涨，而我知道，维修成本的涨幅应该大于这笔钱。（我在跟帖里说过，“人有时拼命地奔跑，只为站在原地”，这是一种诠释。）

如何应对现金流的不稳定性带来的风险呢。1，足够的备用金。2，管理得好，房“养”得好。从20-25%首付开始的，就如同种下的是小树苗，需要更多时间和心血。养得好的房，现金流充足，房屋状况和房客质量不会下降，不确定的支出就会减少。 3，浮动利率风险在控制范围内（因为用浮动利率的人可能不多，用商贷的地主都应该有足够经验和风险意识，我就不多写了。）。在当前形势莫测的大环境下，把它当成一把达摩克莉丝剑看待，也不为过。

若感觉到这些风险的压力，则留有其它稳定收入更有利，到自己感觉舒适时，再炒老板。

今天我所讲的，在投坦都是老生常谈，老房东都明白这些，新房东可能会有些盲点。