投资环境的变迁

2009到2021年，应该说是美国地产投资的黄金时期，房价本来就在从低谷一直爬升，再加上长期的低利率，如同火上浇油。这个时期是borrower的天堂，基本上杠杆用的越大，成绩越好。

2012年买了两个房子并租出去后，一扒拉算盘，才意识到当时真的是天上掉馅饼，且不说房价在增值，25%的首付，即便减去物业管理费后，仍然有正现金流。只可惜，当时资金太少。

当然，意识到天上掉馅饼的不只我一个，像Blackstone等大的投资机构，也意识到了，他们也开始大举集资，开始购买独居屋出租。当时的大环境是房价低，融资成本也低，所以举债购房就成了顺理成章之举。

就连当时一些存在债务问题的商业地产，气球贷到期了，即便不符合重贷的要求，由于低利率，只要能付得起贷款，银行等借贷机构也愿意延长贷款期限。简单想想这也合乎情理，如果以前的贷款利率是5%，目前的市场利率是4.5%，延长5%的利率银行一点也不亏。所以，次贷危机时，商业地产并没有出现像民居那样大的崩盘。

2021年以前，一直以为天上掉馅饼是常态。

但2022年的连续加息，彻底改变了投资环境。现在是房价高，融资成本也高，瞬间由borrower的天堂，变为lender的天堂。

目前，华尔街大的金融机构，尤其是私募机构，都在大举融资，包括Apollo, Ares, Blackstone, Blue Owl, Oaktree, KKR, 以及JP Morgan旗下的私募基金等，都在很短的时间里募集到了海量的资金，这些资金有的来自退休基金，有的来自保险公司，有的也接受accredited investor的个人资金。其它小的私募基金更是多如牛毛。

华尔街现在最时髦的是credit fund（debt fund），把募到的资金做为lender借出去， 或者以折扣价购买已经违约或接近违约的债务等。

跟次贷危机时募资买房不同，现在房价高，融资成本高，直接买物业并非上上之策，直接买很可能成了接盘侠。而把钱借出去，至少可得到10%以上的回报，即便未来需要foreclose物业，由于LTV低于100%，仍然有一定的Safety Margin，比直接购买物业要安全的多。

华尔街的这波credit fund，尽管理论上讲很靠谱，但属于新生事物，况且那么多公司都在搞这玩意儿，短时间内很难看出好坏，譬如Blackstone就有个 Private Credit Fund。

当然，credit fund不仅仅是针对地产投资的，可以借给任何公司，他们正在逐渐蚕食传统银行的市场份额。

大的金融机构的操作，还是可以给我们一些启示，他们正在对资本做重新配置，从Equity owner变为lender。他们可以当lender，我们个人当然也可以。

现在长期国债的回报很高，对于一些像退休躺平的人来说，购买20年或30年的长债，就是很好的无风险投资。

一些愿意折腾的人，也可以当hard money lender，既然现在是lender的天堂就该做lender该做的事。

再一个，由于前几年债券的回报极低，有很多人在质疑经典的stock/bond组合的有效性。现在看来，这种组合又开始变的有效了。

我自己近一年里也投了不少资金到这一类的私募credit fund里去了。

看来，天上掉馅饼不是常态，而动态变化才是常态。

建宁  2023/10/14