自己投入是我们自己投入的资金，也就是首付

比如，房子每年租金回报6%，增值4%， 一年的总回报是10%。

如果全部用现金买个40万的房子，每年总回报是4万，回报 4/40=10%。

如果首付是10万， 贷款30万， 利率是5%， 比较容易理解的算法是：

4万（不用贷款时的回报）- 30万*0.05 （利息）=2.5万 利润， 而我们自己只投入10万， 所以回报率是： 2.5/10=25%。

如果从另一个角度来算的，假定我们把40万分为平均的4份，每份是10万， 其中1份是我们自己投入的首付10万，这10万首付的回报应该仍然是10%。 而余下的3份用的是贷款， 每一份带来的额外利润是 1万（不用贷款回报）- 5000（利息） =5000利润， 5000/10万的首付=5%， 也就是说， 每一份贷款会带了5%的额外回报， 所以总回报是： 10%+ 5%*3=25%.