请教我这样计算投资房收益对吗？

假设50万买价，40%首付打平，投入20万

10年后房价翻倍到100万（加州可能不用10年），equity增值100-30万贷款=70万，本金返还用于日常维修不计

房租也翻倍，买入时租2700打平，10年后5400月租，就算租金10年均匀增长，10年的租金结余大概是0.27*12个月*5年（10年平均，就除以2）=16.2万

20万投入，10年变成70+16.2=86.2万，年复利15.7%

房产投资的税收好处不考虑，10年后cash out再买另一个投资房就重复上面收益，如果提前cash out，两个房子贷出来的钱再买一个也许提高收益？

总之年复利15.7%非常高了，如果一直不cash out扩大规模，收益会降一点，大概13%

想着定投的同时做点投资房，纸上谈兵一下请大家看我算的多吗？

另外一点，指数定投只买不卖可以一直不交税，房子虽然也可以只买不卖，让孩子继承的时候再卖，但是持有到那时候比较困难。不是评价哪个好，就是胡思乱想，谢谢！

 

所有跟帖： 

• 算的很粗，但是意思是对的。年增长15%是比较保守的估计 -惨白的天使- ♂ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:00:11

• 有的地区可能10年涨不了一倍，是否根据不同的涨幅分析一下 -散发弄扁舟- ♂ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:12:00

• 我用加州算的，所以要40%首付打平，房价低增长区25%首付就打平了 -xebbk- ♀ (36 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:49:11

• 被算晕了，房价低增长区为什么容易打平？ -小儿子的老妈- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 18:34:51

• 房价低的地方租售比好，更低首付就能打平 -xebbk- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 18:41:09

• 明白了 -小儿子的老妈- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 18:58:37

• 美国的历史房产年平均增值率是3%左右，和通胀差不多。过去十五年的房产增值 -长空无际- ♀ (942 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:13:50

• 80年代说这话的人很多。现在年轻人全都买不起房也租不起房了吗。 -惨白的天使- ♂ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:24:37

• 有道理，也是一个顾虑 -xebbk- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:47:48

• 有点太保守！加4倍杠杆，年均回报率可达175%！重要的是要找到好的deal! LOL -福虎- ♂ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:21:18

• 已经用杠杆了，现在加州40%首付能打平都找不到 -xebbk- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 16:41:06

• 谁说的十年后翻倍？有人十年后出水 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 17:02:33

• 我按加州算的 -xebbk- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 17:18:19

• 日常维修和空置可能比想的高，做好负现金流准备 -kitfrommars- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 17:45:19

• 加州过去10多年房价房租飞速上涨，不代表后面的10多年也同样飞速上涨。可以平均一下30年看看年涨幅是多少 -叮咚- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 20:08:11

• 是的，希望有高人帮忙回测30年算一下 -xebbk- ♀ (0 bytes) () 01/04/2024 postreply 20:16:43

• 算起来好累，首付为啥40%？更干越高不是越好吗？ -nightfall1- ♂ (0 bytes) () 01/06/2024 postreply 23:00:00