关于iampig的贴，和我自己的第一栋投资房地经历

虽然iampig的贴有点泛酸，不过投资什么都得做个最坏的打算，虽然房地产风险低，但风险绝对是存在的，还是尽量准备应付坏情况的到来。

我在2007年，放在银行的钱，让我心里发痒，那时候政府正在改造一个区，成绩已经很不错，我就在这个地方买了我第一栋投资房，640k， 1100sq的小房子，用了250k down，当时房贷差不多3000，地税差不多9000一年，房子$2200租了给了一对白人夫妇有一儿子 。我们本来想房价会往上涨，虽然cash flow是negative，但我们tax rate 也高，可以省去不少稅，等房子长价。

年底次贷风暴来了，房价一下大跌，真是让我傻了眼，我看着同个小区同样房子放盘一个比一个低，这的房子最多也就能买499k，那些freeway后面还有list到380k。我看到几家老外投资房都shortsale了。

不仅房价掉了，房租也往下走，我的房租大概也只能到1600 到1800之间，后面更坏的事情发生了，我房客闹离婚，那男的搬走了，女人和孩子留下，那女的工作又丢了，她付不出房租，也不搬走，我得请律师赶她走，还好，我们请了律师，法庭调停约见后，她自动搬走，也没通知我们。

这时候我考虑要不要放弃这房子，可是如果放弃就亏200k，还好我房子还有equity，还没under water，我refinance了再refin，mortgage一下掉到1800. 地税也调了下来到6800，同时我发现一栋房子1800sq，新加盖的房子769k成交了。我在想这房子平均是425/sq买掉，我要加盖怎么有是赚钱的，我和老公说要加盖，他和我说他很忙，以后加盖的事情就大部分都的我去打人理。

那时候真是加盖房子的好时机，我找人画图，报价从20k到1000多，我挑了便宜的，而且他很快就帮我申请了permit。然后我开始找人来估价，不包面料的加盖是125sq到250sq，air conditioner是15k，我同样挑了个125sq，这个加盖的过程是很多波折，我学会一点，不能什么都要找最便宜的，和contractor打交道得什么事都盯着，一点都 不能偷懒，这个过程就不说了，下次有时候再说吧，addition整整去掉大概一年多点，2010年完成了。房子盖好以后，我刚好有个Bible study的同学家里要要要做addition，她租了我房子9个月。现在租给一对白人夫妇有俩小小孩，2500.我看到3/1庭装修好的房子都租到2400了，我想他们lease到期了涨到2800， 他们要是搬走我要租2900到3200了，现在房租和房价都涨了。现在我看到同样的房子850k出来马上pending。我在纠结把这房子换成apartment（昨天看了broisg 和古石给人告的文章，心里还是怕怕的，不知道是不是hold着，这里房价涨的很猛，几乎回到高峰时期了。

我想说是，我家是老公一个人工作，要是这个期间万一老公没工作了，收入减了，这房子自己不能自己供养自己，还加个不付房租的房客，要房价没涨回去呢等等，这房子可定要foreclosure的。

后来我买房子几乎都要positive cash flow，最好要准备掉个1/3，那房子还能自己养自己。而且要是好点区，remodel过得房子和没remodel过得房子，租客收入是差很多的。