REAL ESTATE 的第四重魔力：Leverage

2008-05-06 10:52:06

小小石头

前几天俺聊了聊RE(REAL ESTATE)的四重魔力。第一重魔力：Passive income，第二

重魔力：Inflation income，第三重魔力：Tax effective income，第四重魔力：

Leverage income。但在讲到第四重魔力时俺说：Leverage (杠杆)这玩意最近被批

的很很厉害，虽然它魔力巨大但俺还是少言为妙。但受到了周兄的挑战，俺不得不

启用这第四重魔力。

很多同学读完了俺的REAL ESTATE的四重魔力时说得最多的一句话就是：石头啊，

你这玩意听起耒挺好滴，可俺没有十粒米。三粒米成么？成！俺今天就煮一煮这三

粒米的饭。

做RE的几乎都用Leverage，也就是说做部分贷款。按目前的市场行情，放三粒米的

头款，银行贷款七粒米，你就可购得十米的RE。如果CAP RATE 为7%，贷款利息为7%

(30年分期付款)，让俺们耒重新计算一下各种income。

第一重魔力：Passive income。一千万美刀RE(CAP RATE 为7%)的回报为70万，减去

约56万的分期付款后，净现金回报14万。另外56万的分期付款中的7万是用耒支付贷

款本金滴，因此你有7万债务的减低。

第二重魔力：Inflation income。由于Leverage不改变Inflation income，所以还

是你今年的总资产起码还是又增加了50万。

第三重魔力：Tax effective income。50万的资产增值大叔还是没看见，税依旧免

了。十粒米RE的折旧成本仍然大约为25万。也就是说需要申报收入为：

70万(毛收入) - 49万(支付的利息) - 25万(折旧成本) = -4万(申报收入)

什么！什么！什么！你告诉大叔你今年赔了4万？是滴。呵呵呵、、、你给俺说说看

大叔还收不收这税钱了？

第四重魔力：Leverage income。年底了，该结帐了。去掉了一开销、交完税(呵呵

呵、、、、你交了吗？)，你还乘下多少呢？

资产增值：50万

债务减低：7万

净资产增值为： 57万。

现金收入：14万。

LOSS CARRYOVER 至明年：4万。

呵呵呵、、、、请各位同学告诉俺，这要相当于税前的多少收入呢？

好了，好了，这三粒米的饭俺终于煮完了。就是不知道这饭香不香？同学们爱不爱

吃呢？ 今天罗罗嗦嗦主要还是讲了富人为啥会富、钱怎样生了钱(RE方法)，也不知

道讲的对与不对？讲清楚了没有？还不明白、、、、呵呵呵、、、、俺也没办法，

俺水平低望大夥儿见谅了。