投坛Bible.....II

房地产专家还是房地产骗子？一个美国成功房地产投资客的真实故事。

每天我在开车的时候，我会注意到各种各样的大牌子，小牌子，插在路边，牌子上基本上
就是：‘我们买你的难看的房子’，或者‘现金买你的房子’。我非常想知道这个是如何运作
的。所以我决定打电话试试。

接我电话的人是个白人房地产经纪人。在和他详谈的时候，我慢慢的了解了一些真相。他说
他在最近的3年内一共做了52个房子。我很惊讶，所以我决定继续深入了解一些。

我发现，很多号称房产专家的公司提供类似的投资训练的讲座和课程。一个讲座就可以要学
生5千到一万美金。如果接下来需要６个月的私人指导的话，就要基本上3万美金了。 这个
白人经纪人告诉我他和他的合伙人一开始付了将近5万美金的连锁费。

非常巧的是，最近认识的一个好朋友，A，就是一个成功的房地产投资商。他已经做了有
20多年了，从没有任何资产，到现在拥有将近1千万的房产。他给我讲述了他的故事。

“房地产投资从来就没有什么秘密。我一开始就是去图书馆，开始读任何有关房地产方面的
书籍，大概读了将近100多本以后，我慢慢地摸索到了其中的道理，基本上就是如何用别人
的资金买房。中国的古话就是所谓的‘空手套白狼’。当时房市开始火热起来，银行贷款也
相当的宽松，零首付买房子是非常容易实现的。

整个的投资过程是循序渐进的，分几个级别。

第一个级别( level ):

Bird dogging, 这是最初的简单的办法，基本上我就是一个watchdog, 用各种办法找
到情势危急的房子（distressed properties）。比如说房子需要大的装修，卖不出
去，主人又急迫的想卖出去；或者房子主人正在闹离婚，没有人打理房子，这个时候我就
可以压低价钱，和房主讲好了以后，同时让真正的投资人进来买下。我挣一个 finders
fee.

第二个级别( level ):

就这样取得一些利润以后， 我觉得可以试一试零首付的投资计划 - no money down
real estate investing scheme.

最著名的最先应用零首付的先锋是carleton sheets， 他是深夜投资信息电视节目的主
持人。

整个过程是这样的：找到一个distressed propertie， 设法与卖主签好合同，同时花
一些钱，简单的装修一下，再卖给下家。或者我把过户的价钱提高，和银行作贷款买下来。
比如说，买下的价钱是５万，装修费用５千，再卖出去８万，加上各种费用，中间怎么也有
２万左右的利润。中间前后需要大概３个月左右。再比如说，这个买下的房子值得长久的留
下来，我就和银行作贷款，用８万作估价，贷款百分之８０。这样我可以拿回我所有的投
资，还加上９千块的利润, 同时拥有了一个房产。

第三个级别( level ): 　

这样又获得了一些利润以后，尝到了甜头，就又琢磨着如何能把这个周期缩短，也就是说，
在最短的时间内拿到最大的利润。如果我买下的房子可以马上转手卖给下一个买家，不需要
作任何装修，就可以拿到利润了。比如说，买下的价钱是５万，卖出去的价钱是６万５千，
那么中间怎么也有一万的利润，而且不需要花时间装修，也不需要打理房子，风险几乎为
零。

我慢慢地发现其实只要一纸合同，不需要花一分钱，就可以和买家同时过户。过户时就是利
润套现的时候。

当然，具体操作起来，有很多不同的办法，

1

Wrap around：和卖主签好合同，卖主同意守持着合同，暂时不转deed，我同
时帮卖主继续付贷款，同时做一些少量的装修，找到买主以更高的价钱签又一个合
同，最后同时和买家和卖家一起过户。
Subject to：和卖主签好合同，deed转让过来，在接下来的６个月内，如果找
不到新的买主，deed会自动转让回来给卖主。不需要投资一分钱，又拥有deed,
找到买主出更高的价钱，从中获利。

2

这时候的我已经开始得心应手，尝到了更大的甜头。

第四个级别( level ): 批发房产（wholesale）.　我又开始琢磨了：如果同一时间
内可以大批量的套现利润，岂不是要成倍的赚钱, 我把所有的合同放在一起，打包卖给资
金雄厚的投资商，所有的利润运转的更快了。当时的房地产市场更加火热起来。利润已经相
当可观。

再后来，我不再满足于这些，因为这只是短期的利润，为了长期的赚钱，我需要residual
income－passive income. 我不断地积累自己的房产，租出去，收获租金。这期间我
也开始琢磨起建房，开发土地，和商业房地产。

到了2007 年的时候，我的总资产规模已经达到了１千万左右。租金收入完全已经可以支
持家用。这些年下来，我总结了一条基本规律：永远用别人的钱生钱。

朋友讲完了他创业的故事，最后笑着加了一句：所有的成功房产商都是骗子。

我听了笑着反问他：你觉得donald trump是骗子吗？他说：他是higher scales的大
骗子。

我说：那这样说来，花儿街的骗子更厉害，他们骗得是整个美国中产阶级。

我心里很感慨，虽然他没有提，但我知道这是他多年的辛勤劳动和智慧的成果。很多的细节
需要太多的压力和耐力，但是他坚持住了，最终获得了成功。我想这就是大概每一个成功的
人的优点吧。