我是如何掉进沟里而又从沟里爬出来的 (记商业地产投资故事4)

在我掉到沟里时我是这样总结的(也可能那个时候脑子最清楚)

-    在买商业地产时不要追求过高的CAP RATE,而忽略了保险和避风险 (尤其是目前的经济大环境不好)。在投资商业用房时最好选择有corporation guarantee 的. 最少要有一个franchise guarantee (大的franchise)。有时Personal guarantee是靠不住的。

-    每年要向客户要一份经营情况报表。而且一定要有会计师签字的那种。

      -   手里一定要有足够的资金，最少能cover半年的银行贷款和房屋空关的expense.

      -    出现问题时千万要沉住气。不要草率的和某一个agent 签约。要先看你和tenant

            和约，找出对自己有利的款项。要咨询律师。

-    远距离投资一定要和周围的邻居搞好关系。有时他们会起到一个通风报信的作用，可以及早掌握情况。省去许多旅途费用和宝贵的时间。

-    一定要找一个专业的商业地产agency.虽然一般的agent,也可以帮助你。但是商业地产里面有许多复杂的程序是我们一般人所不知道的。我很庆幸我找到一个很好的商业地产经纪。在我以后的投资生涯中他为我把关，为我精心服务。并且我从他哪里也学到了许多。

-    虽然这次不小心掉沟里了，但比较商业投资和residential投资 我仍然喜欢做商业地产投资。以前我也提到过，商业地产投资门坎并不高，总的感觉是比较整齐规范。买一个好的项目可以抵好几栋出租房。省去了不断的找房客维修打扫房屋与不同人打交道的烦恼，省心省事，并且可以远距离投资，而扩大你的选择范围。只是初期时比较麻烦一些，要找到一个好的agency帮助你。

投坛的朋友们，谢谢你们的支持。这两天许多人跟帖给我打气加油，否则我是没有勇气完成我的拙作的。所谓家丑不可外扬，大家都愿写一些投资的好处，听着愉快也舒服。但我总觉的为了使其他的投资者少走弯路，我还是愿意把自己的真实经历告诉大家或许对大家起到一个警示的作用这是我的初衷。另外让我释然的是，谁都有掉沟里的时候，就拿我们坛里的大侠们： 如山， 版主JY和老地主等都有走麦城的时候，何况我们这些小虾米，最主要的是吸取教训。

我特别喜欢我们文学城 Borisg的一篇文章，名字叫“关于投资风险的一些考虑”他讲：“有二面镜子，一个是,有好的合作者很有助于减少错误决定的风险。投资是排除了情绪的生意，任何有价值的意见都需要冷静地听-----.第二面镜子是自己。经常反省自己在最近做的事上的是和不是，并且去改。有些心得的东西有必要用文字记录下来”。

我要说的是非常感谢我们的版主JY，如山，梁山，甜薯，阳光妹妹和梦姐姐等等许多人，他们默默的不讲任何报酬的为大家做了许多。投坛像一个大家庭，如同一个磁场，像吸铁石一样把大家吸引在一起。成功者自己富裕了还想着大家，前不久成立了公司办了晚会，谢谢你们的辛勤劳动。下一次讨论投资项目时希望时间延续的长一些，我们也好参加。再一次说声 谢谢！

如果文章太长又没意思，敬请您翻过这一页。对不起，耽误您宝贵时间了。

(完)