回帖 ----记商业地产投资故事

由于打字太慢，我的回帖系统今天也不工作，这样吧，在这里我就一起回答大家的问题吧。首先要谢谢你们几天来的跟帖和对我的鼓励与支持，其次让我感动的是Texas trader 和梁山的回帖。真不好意思，一不小心吓着您二位了，希望二位前辈多多包涵。我承认这次运气不错，掉沟里了，我还能爬出来了。其实仔细想也不是全凭运气，如果当初买房时挑了一个不好的location, 一个姥姥不疼舅舅不爱的破房子。现如今就不可能这么快就出手。所以做商业地产投资除了要有corporation guarantee外，也要考虑location，人口增长，经济状况和自然灾害等因素。

我当初买这个房子时，虽然是第一次但也是做了许多功课的，绝不是像有人说的那样是在赌博。我为什么会买它，因为我考虑到这是一个中小城市，人口变化不大。人人需要穿衣吃饭，四周并没有其他grocery. 最重要的是这个location非常好，在马路旁边，房子较新，停车场大。这块地从1950年开始就有一家grocery。对当地居民来说,从他们的爸爸妈妈到他们的爷爷奶奶就在哪买东西。商店和他们的生活紧密相联，息息相关，从没有改变过。此外这是一个NNN lease, Cap rate 比较高。我想如果不是经济持续的低迷。我们的tenancy Dick先生再聪明一些，(说心里话他是一个干才但决不是一个将才)。也可能会好许多。另外就如JY说的一样如果有一个corporation guarantee 保护自己。也不用这样担惊受怕了。

再有说到运气，如果不是我发了三四百封信，运气也不会找到我，回想当时的情景，确实不易，我用了整整一晚上发信，直到现在, 当我看到那些发出的求救信我还泛晕，恶心呢。

总之遇事要冷静，只要努力一定能找到解决的办法。机会运气一定会来。

有人说商业地产投资太危险，其实不要太紧张。我们做投资是一定会有风险的，但不能因噎废食，我们要学会怎样避风险。有人问我通过这件事是否还继续做商业投资。是的，我上个月刚签了一个新的和约。放心，这一次是一个10年的corporation guarantee lease.

人们说你已经Lucky 了一次，好运不可能总跟着你。你说的对。好运是给勤奋和有准备的人预备的。再讲一个小故事，今年上半年我又卖出了一个商业用房。这是一个医生诊所，之所以卖，是因为医生交不起房租了。房子是新盖的，在大城市，富人区，里面有十一间房子，装饰的非常好。NNN Lease. 想到医生总该有钱吧。可是我遇到了一个倒霉而有不知如何做人的医生。听说他和其他医生不和。为了用仪器大吵了一架，其他几个医生想着他的为人，大家一合计卷铺盖走人了把他一人撂哪了。他签的和约，没钱交租，又不想走。我找了个当地的律师把他请走了。由于房子好一个月我们就卖出去了。而且是现金交易，买家是一个美式足球明星。每次我们只是在电视上看到他，这次咱也弄了一个名人的签字过过瘾 (在Purchasing agreement 上)。这个故事说明，在你买房子时，虽然你有一个好的tenancy，但也要做好准备有一天他走了，接下来你卖给谁，谁可以马上接手。

Texas trader在跟帖时提到，希望我在卖出grocery 时一切顺利。谢谢你的祝愿。其实当时还有许多坎坷，好几次deal 差一点流产。我没仔细写一是怕耽误大家时间，二是怕吓着TT 和粱山。

一次是建筑商发难，说里面的地是东高西低，要重修，要重新报价。另一次是我们已经进入最后阶段时买家的律师发现，我们以前的和约有一项easement 没有取消。所以成交又要泡汤。多亏了我们的agency.他一共跑了四趟找我们以前的owner 签字和公正。我可以说他是我见到的最专业最敬业的agent.以后我的朋友买房我总是第一时间把他介绍给他们。

好，就写到这儿。如果还有问题请给我悄悄话，我一定回言。 谢谢！