投资及其他

既然是投资，就有机遇和风险，任何行业都不列外。 更重要的是，自己是不是适合这个行业，喜不喜欢。就我个人来说，我不适合投资房产，主要有几点：

1。比较理性，不喜欢与人讨价还价；

2。比较求稳，风险控制。我觉得投资房产在maintenance上的开销我没有经验， 不好控制。lawsuit 也是一个问题，很少发生，但一旦发生，问题就大了。跟政策也很有关，property tax等等。若要做得稳，成本也会加大，比如umberalla 等等。

3。 流动性差，即使你看得到趋势，也没法快速出手。只有苦等， 于性格不合。

4。不喜欢

所以，总的看来，完全是个人喜好，性格，经验问题。 若适合， 是好事，； 否则， 就是找罪受了。

从我个人理解来说：

1。从08和Romney的debate来看，08是杀富济贫， romney是杀富不济贫；  Romney的细节还不明朗，所以很难估算， 但总的来说，都是对中上产最糟的， 使中上产向富人(multi-million)的道路更难。 Romney的还好些，毕竟控制政府支出，08就是一个灾难。所以， 不要指望今后10年会有好转。美国其实就两条路：第一，通货膨胀，就是就是以前的旋转门的一个变种；第二，就是力求财政平衡。 第二种其实就是Romney 的， 会在一段不短的时期类整个社会温和痛苦； 第一种， 就是08作的， 现在看起来是有利于中下层， 但是，当无法为继的时候，通货膨胀扩大，除了超富阶层和一无所有的年轻人， 全民遭殃， 特别是老年人和有一些财产的中产。所以，对经济的预期会决定我们总的策略：激进还是保守。 是追求利润最大化还是风险最小化，利益最大化一般就是风险最大化。

2。从房产单独来看，我有不少朋友都是地主。但我发现一个现象，就是，从2009年以来，出现了很多小地主，很多购房都不是第一套房， 都是换房，但原来的房子没卖，用来出租，有很多人还又购入不少作为出租。

3。无论是08，Romney 上台，人们可支配收入必然减少，以08为列，tax rate上升，additioanl medicare tax; Romney cap deductible, mortage interest, property tax 几乎都不能或者减少 deductible， 这些都会极大限制房价上涨。更重要的是：在当前QE3 大买mortgage MBS 和超低利率下，房价如此， 若interest rate 攀升，房价如何？？？

4。stress testing：一只有一个百思不得其解的东西：为什么银行不断的stress test, 提高准备金，为什么不放款？它们在怕什么？？？ 最重要的是，我们对自己的financial 状况做过 stress testing 了吗？ 记住：利益最大化一般就是风险最大化