续小地主心路：怎样走上投资房地产，兼回美西和阳光

昨晚写的晚，漏了一些重要的点：

1.       我们的关键是找到了信得过的PM。大部分的活都交给PM了。房东的部分可以甩手干部。不是每个人都可以做PM的。这就是JY老大说的大部分人会失败。有朋友自己管的，我们是敬仰之情，如滔滔江水。

2.       久了，经过的多了，有了Contractor的名单，其实自己也可以管了。这是生活质量的选择，

3.       南湾，房子贵，有正的现金流就很感恩了。地税1.25%。 25% down payment

4.       现在有了一个小TEAM,几个投资人，一两个agent， 还在磨合。只是相互借钱买了一两栋房。外面没房，没办法。

5.       关于房子的计算， 有好些要说明的

5.1 少算了5%的利息， （Loan $  1,217.55 付了利息,30 年就清了。我总是30年fix）， 如果13%+5%=18%， 就是大部分炒股的人做不到的。

5.2 对我的例子，330000  是房价，247500 是贷款额，97500 是付的现金。

5.3 return rate 是净收入/付的现金。（包括开始的大维修）

5.4 没计入维修和空置，简单点。以10-20年计算，我没有算入房租增加，和房子增值。毛毛的对消了。其实1.5年内，看见房租+200，房价+10%。20年希望房价翻倍（Bonus.）

5.5 另外硅谷是人口和工作中心，人多，空置低。房价也长得快。

5.6 一开始修好了，后面的都很小。（2年经验）

5.7 SFH turnover rate 低。好租客，会让房租低一点，留他们。

6.       主要看到两个风险

6.1 地震。7级应该没事，8级大概也不需要担心了。不知道7.5会怎么样。

6.2 人口迁移，没老墨了。 Never happened。

7.       每月多收几千，积少成多，很爽。

将来怎样，走着瞧吧。也许diversify 到老地主的VA去.

多谢大家的跟贴，不一一鸣谢了。