美国房产折旧方法和速度简介

这里主要讲一下民居，分开折旧期期限是20年以上和20年以下的。

1. 折旧期20年以上的

主要是不动产本身，这个折旧期一般是27.5年，只能用直线折旧法，也就是说每年的折旧额是相同的。第一年是按mid-month来算， 也就是说无论是买在月份的哪一天，都按半月算。比如9月买的房子， 9月算半月，再加后来的3个月，也就是说，第一年有3.5个月的折旧期。

2.  折旧期20年以下的

主要有两种折旧法:

• 常规的MACRS加速折旧法
• Bonus Depreciation

1)  常规的MACRS加速折旧法

折旧速度基本有两种：

• 150% Declining Balance (factor 1.5): 这个主要用于Land Improvement, Driveway, Swimming Pool等折旧期是15年的资产。
• 200% Declining Balance (factor 2)：主要用于电器、家具等个人资产（Personal Property）。

这里简单介绍一下Declining Balance，以200% Declining Balance为例。假定有一个5000元的冰箱，折旧期是5年，如果按每年折旧额相同的直线折旧法，每年的折旧额是20%，200% Declining Balance是说以直线折旧速度的200%（也就是说2倍）来折旧余下的未折旧额，也就是说折旧速度加速为40%。本来第一年的折旧额应该是5000*40%=2000，但第一年一般按半年来算（half-year，一年中最后三个月买的会用mid-quarter），所以第一年的实际折旧额是1000；余下4000， 第二年以40%的折旧速度继续折旧，4000*40%=1600；以此类推，这样每年的折旧额显然是不同的。

这个自己手算比较麻烦，网上有很多计算器，比如这个：

   Declining Balance Depreciation Calculator

2）Bonus Depreciation

2017年税改增加了100% Bonus Depreciation， 在2018~2022年间，所有低于20年折旧期的都可以选择（TurboTax实际是default）100% Bonus Depreciation，在第一年完全减掉。

100% Bonus Depreciation会从2023年开始逐渐phase out。 2023降为80%， 2024为60%， 最终在2027年phase out。

2015~2017也有Bonus Depreciation，但第一年只允许50%。

3.  Section 179 Expensing

对于个人资产，也可以选择用Section 179 Expensing在一年内完全减掉，这与100% Bonus Depreciation非常相似。但Section 179 Expensing的限制比较多，尤其在2018~2022年间，由于有100% Bonus Depreciation， 没必要用Section 179。但以后Bonus Depreciation被逐渐废除后，Section 179又会重新排上用场。

4.  小结

一个房子，有时不同年份的折旧额会有所不同，原因有以下几种可能：

• 用直线折旧法，第一年和最后一年非全年跟中间全年会不一样
• 如果用常规的MACRS加速折旧法的话，显然每年的折旧额是不同的。
• 有新加的Capital Expense需要折旧
• 以前把Basis报错了，现在把它纠正过来，不管amend税表还是不amend都会造成差别

注意，Form 4562，只有折旧开始发生的哪一年才有具体记录：

• Part I 是Section 179
• Part II 是Bonus Depreciation
• Part III Section A 是以前开始折旧的今年的折旧额；Section B才是今年开始的折旧记录。

有往年的税表，还是容易算出已经折旧了多少的。

（注： 非CPA，若有理解错误，欢迎指正！）

建宁 2023/3/4

所有跟帖： 

• 赞，建宁大侠不遗余力的解惑和分享！对第一次报税的人来说，这个地方特别容易糊涂。 -最爱荷花- ♀ (0 bytes) () 03/04/2023 postreply 18:58:02

• 以前自己报税时，每个房都做一个附表，把每年的assets 折旧都列出来计算 （年，value, 折旧)。 -Girlsmom92- ♀ (99 bytes) () 03/04/2023 postreply 19:20:07

• 以后一直用同一款软件就省事了，我去年也换软件了 -jenning- ♂ (0 bytes) () 03/04/2023 postreply 19:22:50

• Yes. TurboTax make it easier. 也是从去年换的 -Girlsmom92- ♀ (0 bytes) () 03/04/2023 postreply 19:25:52

• 请问你用哪一个报税软件？ -湖房- ♀ (0 bytes) () 03/05/2023 postreply 07:46:51

• TurboTax -jenning- ♂ (0 bytes) () 03/05/2023 postreply 08:20:57

• 谢谢建宁！看是看明白了，等明天反刍后，才知道能吸收多少。有方向就好了，步子小也总能走到目的地。 -守月- ♀ (0 bytes) () 03/04/2023 postreply 21:31:26

• 另外，你说的Amount of Depreciation Taken in Prior Years也会影响今年的折旧额 -jenning- ♂ (452 bytes) () 03/05/2023 postreply 09:42:47

• 这帖帮上大忙了！上午的进展不是快了一点点，而是跛脚鸭忽然跑起来啦！还有点疑惑和计划，肯请你的看法。 -守月- ♀ (678 bytes) () 03/05/2023 postreply 10:11:59

• 说几点 -jenning- ♂ (794 bytes) () 03/05/2023 postreply 10:47:50

• 谢！道理明白了，不明白的是，1，如何折中。2，如何操作。 -守月- ♀ (0 bytes) () 03/05/2023 postreply 11:13:58

• copy & paste 答复哪个网友的 -jenning- ♂ (721 bytes) () 03/05/2023 postreply 12:02:09

• 再请教1031这样报是否对？ -守月- ♀ (433 bytes) () 03/05/2023 postreply 17:20:59

• 我又琢磨了一下，觉得跟SFH无关的报法应该是：MFH-50%SFH的“盈利部分”才合理。这样SFH本金就自动滚入MFH了 -守月- ♀ (0 bytes) () 03/05/2023 postreply 17:53:29

• 去年怎么报，今年就得跟去年一样报，报过的不能随意改动。 -jenning- ♂ (288 bytes) () 03/05/2023 postreply 18:15:38

• 嗯，明白了。我基本上报联邦税报完了。折旧这一项我很没信心，比如8千多到3千多，即使200%快速折旧也不会差这么多？ -守月- ♀ (0 bytes) () 03/05/2023 postreply 18:27:51

• 那肯定不对 -jenning- ♂ (70 bytes) () 03/05/2023 postreply 18:43:19

• 截图 -守月- ♀ (15670 bytes) () 03/05/2023 postreply 18:53:26

• 请教建宁一个问题。如果常租的出租屋去年买了新冰箱, -老九不能走- ♂ (280 bytes) () 03/06/2023 postreply 08:39:03

• 尽管两者都可以，但还是该用Safe harbour做为expense -jenning- ♂ (487 bytes) () 03/06/2023 postreply 10:14:50

• 谢谢。 -老九不能走- ♂ (0 bytes) () 03/06/2023 postreply 10:49:38