德州地产税改

德州的地产税很高，州议员们嚷嚷了好多年想降税，一直没有达成协议。这次有点靠谱了，因为州众议院刚刚通过的议案，已经考虑了州参院的意见，所以有很大可能会通过。

这次地产税改主要有两条：
1）每年房产估值（appraisal value）增长上限由原来的10%降到5%。原来的10%只适用于自住房，而新法案中的5%适用于所有房产。
2）Homestead Exemption由原来的4万提高到10万。

乍一打眼，好像全是利好，包括对地主，其实不然，里面有烟雾弹。

大家知道，一个地方政府的财政总支出，不太可能因为税改而改变太多，很可能是拆东墙补西墙。比如说，如果一个学区原来一年的财政支出是1亿，不太可能在其他条件都没改变，包括学生和老师的数量等保持不变的情况下，只因为税改而降到0.8亿。

德州这次税改，不像加州的Prop 13， Prop 13既对房价的增值设了上限，也固定了地产税率。而德州的这次税改，却只对房价的增值设了上限，而对地产税率没有任何规定。若地方政府财政不够，只需要提高税率就行了，所以议案中设置房价增值上限的条款实际意义不大。

而有实际意义的是Homestead Exemption的提高，德州的平均房价是30万，可以减掉10万是个不小的折扣，尤其对低房价家庭，所以自住房主是绝对的赢家。而自住房主少交的税，只能由商业地产和地主来承担。

刚开始的时候，政客们无论谁都会给点甜头。德州今年有330亿的财政盈余，州政府下一年打算从财政盈余中拨款约130亿给学区，这样就可以少交地产税，无论自住房主还是地主，都可以得益。但问题是，以后是否每年都会有财政盈余拨给学区，这是个大大的问号？？？

这次地产税改：
1）对自住房主来说，无论是短期还是长期，都是利好。
2）而对地主来说，短期内是利好（只要州政府有足够的财政盈余），但长期是利坏（如果州政府没有足够的财政盈余），自住房主少交的地产税，需要地主来当接盘侠。

BTW，德州的同学们，赶紧去抗议地产税，否则基数上去以后就不好玩了！

建宁 2023/5/26

所有跟帖： 

• 5% CAP 包含出租房挺好的。以后如果涨税率，自住房和出租房一样的，还好。现在出租房apraisal经常涨20-30% -bayuquan- ♀ (0 bytes) () 05/26/2023 postreply 19:46:07

• 但长期历史平均房价很少有超过5%的地区。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 05/26/2023 postreply 19:58:11

• Spending per student by States. -柠檬椰子汁- ♂ (128633 bytes) () 05/26/2023 postreply 19:49:05

• 说得对，这个估值cap，比起税率cap，完全是转移负担到商业房和投资房 -tibuko- ♂ (0 bytes) () 05/26/2023 postreply 19:58:17

• 还不如降低地税税率，降一个百分点德州房产就有救，降两个百分点房价一定往上冲，冲到跟以前收的税差不多。 -守月- ♀ (0 bytes) () 05/26/2023 postreply 20:24:33

• 哈，价格太高民众承担不起。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 05/26/2023 postreply 22:39:10

• 有房民众承担的是一样的，换汤不换药。无房民众入门门坎高了，但回报也高了，还能有一笔更高的房款养老。 -守月- ♀ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 10:17:15

• 平均税率2.5个百分点，你让它降一个百分点？这事曾经发生过， -not4any- ♂ (293 bytes) () 05/27/2023 postreply 13:45:28

• 加州的Homestead Exemption才$7000呢，居然没有人提议改变，估计得益于Prop 13, 大家都满足现状。 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 00:45:00

• Prop13是一条对地主有利的霸王条款，长期持有房产，地税会是全国最低。我有个现市值70万房，地税＄1100. -老朽- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 04:58:06

• 德州70万的房，地税估计是我的十倍。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 05:06:53

• 是 -jenning- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 05:24:24

• 德州没州税，没房的人感觉挺好。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 06:01:56

• 70*2.8%=$19600 -SleepMed- ♀ (0 bytes) () 05/28/2023 postreply 13:29:00

• 理论上来说， 这个条款是很不合理的； 当然，也能说既然存在，就是合理 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 10:31:34

• 绝对的不公平！ 但若能为我所用，为何不用？ -jenning- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 12:48:29

• 政府花钱从哪里来？总要有办法。德州没有州税，只好从房子下手。加州地税低，收州税。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 14:01:14

• 是的，是的 -jenning- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 15:09:52

• 都说德州没有州税是好事，其实德州人苦于连年上涨的不动产税久矣。 -not4any- ♂ (327 bytes) () 05/27/2023 postreply 15:35:05

• 政府首先考虑的是当地居民（住家），所以沒州税会有抵掉地税 -Girlsmom92- ♀ (99 bytes) () 05/27/2023 postreply 15:50:54

• 这么少的税 -申巷九- ♀ (38 bytes) () 05/27/2023 postreply 20:29:00

• 不到8万 -老朽- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 20:39:34

• 请教楼主，能否提供地产税改第一条的来源， 即新法案中的5%适用于所有房产？ -not4any- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 13:26:54

• 法案还没完全通过， 华尔街日报和德州的报纸都有报道 -jenning- ♂ (384 bytes) () 05/27/2023 postreply 15:09:12

• 谢楼主指点，拭目以待吧。 -not4any- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 15:37:31