介绍一类高回报的商业地产投资

来源: 梁山sl 于 2012-05-16 07:20:42 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (8098 bytes)

本文内容已被 [ 梁山sl ] 在 2012-05-16 08:06:31 编辑过。如有问题，请报告版主或论坛管理删除.

先讲我的朋友 Ken （化名）第一桶金是怎么来的， Ken 在一个五十年新的商场租了二千五百尺做餐馆，邻舍是一个四千尺的律师楼，一个五千尺的另一间餐馆，还有花店牙医诊所等，律师楼是原业主，他们乘着满租的时候以一百廾万卖给一个外州投资商，新业主用遥控顾 PM 管理这个物业。好景不长，律师楼在几哩外买地建了自己的新楼，新搂盖好后搬出商场，跟着牙医诊所不知何故又突然关门，而那大餐馆也生意惨淡交不起租， PM 以允其暂时付半租，免强把他们留下。不久后，业主破产了，银行接手了这个商场。

看着有几千尺装修好好的空铺， Ken 心想是时候开他的另一间公司，于是电话约 PM 问租价。

“这楼要卖，有兴趣没？” PM 可能误会了 Ken 是来求减租的，

“讲笑了吧，那有这么多钱。” Ken 答，

“如果房租和月供一样，不觉得可以考虑一下？” PM 说，

“倒没有想过，那要多少钱？” Ken 心动了，

“四十多万吧。” PM 说，

“真的吗？我想一下再答复您。” Ken 简直不相信自己的耳朵，但从没有这方面的经验，决定请自己熟识的一个律师去跟他们交涉。

不久后律师请 Ken 上他的办公楼，拿刚获得的资料向 Ken 做分析，说按目前状况，商场开销大，收入只有一半，市价可低至只三十几万，但如果能把它填满了，市价会升到近百万，而且，你买了，不用交租还有收入， Ken 说，那就上吧。

此处省略千多字，其中也非一帆风顺，主要是 Ken 筹划新公司，不可能交得出 20% 首期，另外律师是“老油条”，弄到银行失去耐性，多次催话“你的 Ken 到底买不买？”

终于，商场以三十六万成交，其中三十万银行让 Ken 以 10% 年息分十年还清，二万现金首期，加上 Ken 要答应未来放四万 improvements 进去，包括修好所有 inspector 列出的几项必须要修的东东。就这样， Ken 仅仅用了两万块，接受了上天的厚礼，人生第一桶金。怎么说的？接手后 Ken 第一件事就是到县政府，成功的申请了把地税从一百多万的计法转回三十几万，省了大笔地税， Ken 也把餐馆卖给了行家，从此了断了餐馆生意，那共五千多尺的空地方，成了他的免租公司，而那生意不好的另一间餐馆，亦不久转手变成了热闹的夜总会，再不用只交半租，几年后，商场卖了一百多万。

以下把上面所述列个表：

Condition	Rent out SF	COM Expense	Income ($10/SF/Y)	Net income	Cap rate	Market vaule

Fully occupied	16000	57600	160000	102400	0.09	1137778
					.
When Buying	9000	57600	90000	32400	0.09	360000

Owner occupied	11000	57600	110000	52400	.	1137778

（ Rent out SF 这里是指实际可收到租金的平方英尺数）

上图显示这地产不是 NNN 租约， Com Expense 是地税，保险，公共水电和公共维持开支，这开支在全租出，部分空置和后来自己用去空铺三种情形下都没有变，但市价就相差极大了，其中第三种情形 Net income 有 $52400 ，即使减去每年平均贷款利息约 $15000 ，还有 $37400 ，再加上地税平宜了约一万，实际是 $47400 ，另外，用了 5000SF 却不用交租。

把有空置的商场变成部分自用（ Owner occupied ），使之成 Fully occupied 商场，无疑是一种奇异，高回报的商业地产投资，它主要利用了市道上以实际净收入来计算物业价的标准，同时利用了高比例使用率并没有增加公共开支的妙处，以自己的租金提高了物业的实际净收入，使之大大提高了物业的市场价。

如果自己正在租用别人的地方做生意，如果相信自己有创造小生意的能力，加上相信自己能有弹性占用空置铺位的能力，不妨留意一下市面上求售的，有空置的商业地产，买过来，搬进去，或者会让您象Ken一样，迎来了又一桶金。

修复 laminate floor 灾难的纸上谈兵

我的新年感想