菜鸟研究多伦多房地产的一点心得

来源: 唯一2005 于 2012-11-28 18:21:53 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3570 bytes)

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本着学点新东西的精神，俺最近致力于研究多伦多的CONDO房价，看了N篇文章，大致看出几点意思，总结出来供各位大老批判

我拿多伦多的CONDO与苹果比较一下，对苹果产品，人们的评论褒贬不一，喜环苹果的人买好几个，不喜欢的人说“我干嘛要花500刀买一个苹果，窝麻特里面类似的产品只要60刀”，这样的人通常没有拥有过苹果产品。

据我的观察，凡买过第一个苹果产品的人，基本不会说不好，60%都会再买第2，3个。

多伦多的房价一年比一年高，芝麻开花。从理论上讲是没有道理的，比如从负债能力，每尺均价，回报率等等角度看，多伦多的CONDO价绝对不应该这么贵，现在买房的人假如用来出租的话，租金刚刚够所有开支，能落袋100刀已经算好。那么，记得富爸爸是怎么教我们的吧？他说买房出租一定要正现金流。

从我十几年的观察看，租金与房价是有一定比例的，十几年前我的同事买一个CONDO大概12，3万刀，mortgage是低的，不过那时候她的租金也就是1100刀(当年的市场均价)，交了mortgage什么的剩下100刀落袋。当时的down payment要求大约是10%，mortgage rate大约是5%-6%之间。

现在在downtown买一个condo，均价320000，down pay要求20%，就是carry26万的mortgage，按浮动利率可以拿到2.6来算，每月偿还1200多点。目前downtown的租金已经到了1700，也就是说交完了一切苛捐杂税还能落下不到100。明年房价如果再涨，租金还会跟着涨，总之水涨船高。

那么什么原因会跌下去呢？我想有三个：
1，利率升高，比如到5%，260000的偿款就变成了每个月1500，当然，只要carry得起，这也还不算什么
2，downown很多人失业，美国房价一直没起色主要原因是失业率高
3，没有出现大量失业，但是几年连续不加薪。downtown的年轻人(就按年轻金融从业员吧)，一年薪水5万是均价，每个月到手税后3000，现在如果交了1700房租，剩下的钱勉强能活着而已，要是房租再涨，这些人不可能负担得起地

1会发生，但是会不会double值得商榷，除非通货膨胀失控；2不会发生，多伦多城里的这些企业不会大量裁员，因为近一年来基本都没舍得多请人，再说加拿大银行业如果玩完，整个经济垮掉一半；3是最有可能的，不过这个可能对房地产的影响是平缓的，最多是下滑，不会泡沫。而且这些人永远攒不够买房的down
pay，永远当租客，对于地主们难道不是一件好事么？嘿嘿

今年九月政府提高down pay数量的要求，各大银行严格贷款条件，对多伦多的房价起到了冷却作用，其实是件好事，避免了加国房产象美丽肩一样发生泡沫。同时值得注意的是这次房价冷却是政策导致，不是市场自控行为。

评论房地产的文章很多，跟评估AAPL股票的一样，看多了让人糊涂，重要的是你自己怎么看。我觉得房价eventually会升的，因为纸币长期来看是贬职的，那么不动产相对就是升值的，这就是房地产跟股票的不同。

从房地产赚钱有两个渠道：一是资本增值；二是租金

资本增值就是低买高卖，但是房地产不是股票，动作起来很慢，可能是十年二十年一次上下。加拿大房地产在80年代暴涨过一次，到90年代初我来的时候大跌，多伦多平均房价跌25%-30%，我不是很清楚到底什么原因，只知道当时利率是两位数；94年95年跌到谷底，之后平缓，到2001年开始take off, 现在多伦多很多地方的房价比90年代初已经翻了一番。

在大跌的时候买进的机会，人一生中最多会有一两次的，其他时候就靠运气了。跟股票一样，在牛市中也有人输钱，在熊市中也有人赚钱。我们现在就处于靠运气的时候。

向往做地主或收租婆，现在看来比较simple和naive。多数多伦多人是炒新楼，这是香港人开始玩的，叫做买“楼花”，花=画，就是先买图纸，等几年后盖好了地盘升了，立刻出手。一般持有不超过5，6年。出租是最原始最繁琐的方法，回报也是相对低一些的，但也不是没有回报。不过炒图纸这个方法只能在房地产向上的几年里玩，它的弊端有：一如果房地产下跌，楼盖好的时候不一定能马上出手；二，房地产下跌时，地产商可以随时取消项目，推迟起造，那么你的定金就不得不押在那里了

(未完待续)