股票， 地主， 专业地主的门槛。。

这几天投谭的千年不变的话题， 又炒作了一次， 连带到好多地主微信群，我这些天都在飘， 有空所以说了一些我的想法， 当然就是些都是些想当然的看法， 整理了一下， 发这里大家看看。

一般来说， 做定投的人基本认为定投好，定投省心，回报不错，都是还是有时段性， 这个平均回报率和 entry point有莫大关系.  做股票的当然认为做股票的好，这个可以1年10倍，碰上接受财富自由，这个是剩存者的以点盖面.  做地产的也是认为做地产可以赚钱，事实上地产回报是很差的，地产能赚钱，是因为可以有 leverage。

这3个投资方式， 我都做过，也都还在做， 当然我家地产是98%， 其它多是定投，我定投了20年， LOL。  至于单个股票， 那就是那些TQQQ/SQQQ/SPY。  现实中，上B的基本上都是股票得到的， 99% 都是， 但是这些上B的人，基本上都必须是 actively participating, 不会是那些躺平理财的，除非出生就是在罗马。

理财只能到高端中产，要发财必须能够 create value.  小地主是个小生意，对如何发展和管理大规模的 portfolio, 一般没碰到过，所以大部分也不会明白， 要真正赚大钱的， 无论是把自己生意做大， 或者管理一定规模的PE， 结论都是actively participating。

小地主，基本上是从0到0，因为地产不是最重要的，一份工作最重要。  从0到1、 也就是我经常说的， 需要年租超越1百万，那才是从0到1 的飞跃， 过了这个坎，基本上就摸到门道了。

年租一百万，是个专业地主的门槛， 下面是这个是我以前提出过的 benchmarks， 过去3-4年我自己也是在7-9之间徘徊着，3年前我以为可以很快突破9，但是还是很难，所以9以后我也不知道是啥情况。

我以前写过的，我舅妈我做房地产的榜样，我舅妈在1987年40万买了一个motel，地有40acres，90年卖了一半给 Walmart, 2个米， 我那时候确实开了眼，后来大学期间看完了图书馆里大部分有关投资和地产的书，立志不赚有数的钱，然后就做股票投资了，当时买房是一年一个，就是为了减税.  然后97年女儿出生，我家领导要求我要找个正经八百的工作，所以就把股市上的钱一分为三，40万留股市，40万买了一个IT consulting的公司， 40万投资开发地产.  然后就是2000年 .com 爆发，股市的钱全部亏光， 当时主要精力是做IT，做的相当不错，年gross有5百万，10几个员工，2003年我儿子出生，我都没在医院，我家领导骂了，后来公司就卖了， 正式全力搞地产开发和 custom build houses，这个时候我大概18个房， 到了2007我大概38个，突然就天掉下来一馅饼， 买了40门， 然后悟出了 residual income的重要性， 2009年完成最后一个新房，这个时候我已经100多套.

我是号称35年房东，是钉子都没钉过一颗的那种房东， 我个人认为，每个人的精力都是有限的， 只能专心于一个事情， 所以我从来就没想过考一个执照，也从来没想过自己去维修， 但是，虽然我不去做，不代表不懂，我对基本上所有维修的流程比大部分专业人士还懂，所以我可以把一个$10的工人培养到$20的效果， 我家所有的工人，managers，都是我培养出来的， 我们的口号是， JY is never wrong。

年租超越1百万， 就是3 和4，是已经 full time landlord, 需要的是全部精力，3， 是 net cash flow + 物业自然增值 + forced appreciations, 也就是BRRRR，4. 是房租总收入达到1百万，到了这个阶段是需要一些的团队合作和管理，你个人的收入会有一段时间减少很多，你需要让利给团队，其实4，还是可以自己独立干，但是很快就会磨损自己的情绪，aka 最后烦死自己， 如果有组成自己一个team， 自己可以轻松前进更重要， 所以我说过了3/4的 都是专业地主。

从4到5，这里需要质的飞跃，自己需要从冲锋的角色变成规划的角色，因为这个阶段必须有团队在你后面支持，团队才能帮助你更快的成长。我当年刚在投坛的时候，就是在4和5 之间纠缠着，然后就是命了， 2012-2016 的机遇，4年我就突破到了下一阶段的7。

所以10年前我去投坛，心态和去年重去不一样的，当年的目标是一年一米，重在管理， 现在的目标是1年10米，重在整合资源。 其实说起来，10米也没几个钱，这样的速度， 到最后也就200米左右，没啥了不起的，但是如何每年超越10米，到20，30，40，50米，也不知道。

leverage is double edged sword, 不断的重贷，固然能够不停的买，能快速scale，也就能够快速垮掉， 我有一个物业，原来的老板，有2000多套 crossed 5 states, 都是 leverage to maximum, 2012年就全部被银行收回了拍卖了。

所以我对 leverage是很认真的对待，我是衡量着在急进和稳固之间。 我以前也写过，我家分内外三层的 portfolio, core是我家领导的私房钱，我和她说，这些物业是绝对的不能垮，这个大概230套，她总贷款不到3.5米， 就是所以的我家2014年前的物业，就是说这些物业是我们的根本，不能亏的，if everything else fail, 这些就是最后的退休钱。

中间的一部分，大概价值5千万，有投资人， 但是贷款不多， 这些贷款大概4.5米左右。 第三部分就是些外州的，或者酒店，个人储仓这些不是我最注重的物业，这些有银行贷款，有投资人，大概30米左右，有贷款14米，投资人5米左右。

这就是我的三层 portfolio, 外面的事可卖可不卖， 2层的基本不会卖，如果有人想退出我会回收这些股份，core就更加不会卖了，都是我家领导的。

其实我也就是还在小地主里转圈圈，基本上我已经做到小地主的天花板 institutional大型规模的上万或者更多, can not compare.