嗨，听到我声音的亲人和朋友，你这个星期过得怎么样？我是三小姐晓鹂。
我这个星期没什么出彩的，就是平平常常普普通通的日子。不过今儿和我老公闲聊，说到纽约一个房东被恶房客欺负的事，倒让我们很是感慨。所以，我索性来聊一聊美国的房东和房客。
那，你觉得房东和房客谁是大爷呢？我猜一般人的第一反应当然是房东啊！你看，房子是房东的，租赁合同是房东起草的，房客得交押金交房租，损坏了东西还得赔偿，房东明显比房客有主动权，当然什么都是房东说了算，想让住就住，不想让住就赶出去，房东不是大爷谁是大爷？对吧？嗯，其实，大多数的房东和房客都是好的，房东不是那么无情，房客也没有那么无助，并不是非要争出个大爷不可。不过，总的来说房客属于弱势人群，在房东面前多多少少有点气短。但在美国，房东有时候还真不一定是大爷。这是怎么回事呢？
你知道，美国虽然也有很多问题，但相对还是法律健全的国家，一切都是依法而行。首先，美国有一个联邦的“公平住房法”，规定房东不能出于种族、肤色、信仰、年龄、性别、出生国家、家庭类型和残障等原因歧视租客，不给他们租房子或者随意终止租房合同，把房客赶走。有些州的州法，在这些方面的法律比联邦法还严格。
当然，房东就更不能出于报复心理赶走房客。这什么意思呢？就是说，在租住期间，如果因为各种原因引起房东不满，他就找借口把房客赶走是不行的，在美国是违法的。你知道，房客只负责住在房子里，房子里所有的东西出了问题，都得房东负责处理和维修。有些房客事儿就特别多，今儿这里有问题，明天那里有问题，天天打电话找房东。假如处理不及时，他就有理由要求减免房租，甚至控告房东。比如说，因为漏水造成房子发霉，房客嫌房东除霉不彻底，报告了地方政府的卫生部，引起了和房东之间的矛盾。如果这时候，房东想因为这个原因，就把房客赶出去就是不行的，是违法的。有可能造成矛盾的原因有很多，我之所以这会儿专门把霉菌提出来说，是因为这是美国租房子的时候，房客特别看重的一件事。说实话，我以前对房子发霉这件事完全没觉得有什么重要，美国的房子基本上都是木质结构，木头可不很容易就发霉吗？尤其在雨多的地方！我们老家也是木头房子，很多人家的房子里都有霉味儿，谁也没觉得怎么样。可是到了美国就不一样了，因为霉菌可能导致种种急性或慢性疾病，甚至引起非常严重的后果，美国人过敏体质的人又很多，所以对这个事就特别重视，有霉菌的房子就是有很大问题的房子，老美是很忌讳的。
一般情况下，房子租出去的30天之内，如果房东不满意房客，是可以随时终止合同的。而且，当房客不能按时缴纳房租的时候，房东也是有正当理由把他们赶出去的。对，按理说是这样的。可是，就算房客拖欠房租，在美国房东也不能自己动手把赶房客出去，千万千万不能像在国内有些人那样强行驱逐，什么断水断电、换锁、把房客的东西扔出去什么的。因为这种方式在美国是违法的，如果房东真的这么做了，就会召来大麻烦。所以，想要把不交房租的房客赶出去，就必须经过法律程序。可是在美国，有个所谓的“30天法则”：法律规定，房客住满30天就算是居民了，他不交房租而且赖着不走的时候，房东就只能向法院申请“强制驱逐令”。可是，从房东书面通知房客搬走，到申请驱逐令，到警察强制执行驱逐令，到房客最后搬走，往往要花费几个月甚至更长的时间，前后加起来，房东就要损失很多钱。这还算是顺利的。有的州或县，还规定某些特殊类型的租客是受到保护的，比如一定岁数以上的老人，不能因为他们没有按时缴房租就把他们赶出去。 或者说，居住了一定年限的，比如10年以上的老住户，房东就不能因为他没有按时交房租把他们赶出去。这种情况下，那房东就只有自认倒霉。
说到这儿，你可能会说：这些都是可以理解的吧？相比较房东，房客当然是弱势人群，对他们有一些保护也是应该的，对吧？对！这些情况还可以理解。可是，最讨厌的是遇到无赖房客。在美国，就有这么一群人，非常熟悉房屋出租的法律，专门钻法律的空子，成了“职业霸王房客”，英文里有个词汇是专门说他们的，叫作Professional renter。这种时候，法律就成了地皮无赖的保护伞，房东反而因为法律条文的约束，对他们无可奈何。这些人往往在最初表现得都很好，等过了30天，甚至开始的一两个月都会按时交房租，等房东放松警惕，不能无条件驱赶他们的时候，就原形毕露，用各种借口恶意拖欠房租。我老公给今儿给我说到的，就是这样的情况。那个在纽约的房东，他的房客已经欠了两万多房租了。但是，因为疫情，美国政府出台了一个叫“紧急租金援助计划”的条款，纽约州又出了禁止驱逐令的条款，政策上是向房客倾斜的。在这种情况下，房东是很难驱逐欠房租的房客的。如果说房客真的很穷，实在交不上房租也还情有可原。问题是那个房客自己当老板，有好几家店，生意还很红火，常常出去旅游。开始的时候他还按时交房租，可是，自从他有了一个做房产经纪的未婚妻之后就变了，就开始故意拖欠房租。因为他的未婚妻特别熟悉法律条文里的漏洞，就钻空子偏偏不交房租。那个房东忍无可忍，请了律师打算上法庭。结果你猜怎么着？律师给的建议是：为了避免更大的经济损失，最好的办法是和房客商议，免除所有拖欠的房租，额外再给他三个月的时间搬出去。因为，如果要请律师打官司，前前后后这个案子最起码要拖两年多，最后还不见得能要回来拖欠的房租。而且，他还得付律师费什么的。因为在起诉的过程中，房客可能会找各种各样的理由来拖。房东哪里经得起这样拖来拖去？尤其是私人的小房东，遇到这种无赖，大多数都是息事宁人，花钱买教训。
那你可能会疑惑，美国不是一个法律健全的国家吗？难道对这样的房客就真的没有办法，让他们这样欺负房东？当然也不是。就像这个例子，律师也说了，如果房东咽不下那口气，也不在乎钱，一定要让无赖的房客承担法律责任，那就把法律程序走到底，不管拖多久，花多少钱，把案子办得清清楚楚。那么，房客一旦输了官司，就要偿还房租，最重要的是在他的信用记录上就留下了案底，他以后无论再租房子或者去银行贷款什么的，就会很难。因为美国是一个信用制国家，一旦信用记录留下了污点就会寸步难行。可是，现实是一般的小房东哪有时间和金钱和这样的无赖拖？这个纽约的房东就是处在左右为难的境地，想息事宁人吧咽不下这口气，想把房客告上法庭吧又拖不起那个时间，这才上网求助，问问其他老房东的意见。你知道吗？他的帖子下面跟了好几页的留言，大多数老房东都劝他听律师的建议，就此打住。但也有强烈支持他打官司的，给恶房客一个教训。不知道那个房东最后会怎么做。其实，这个例子还不算最糟的，因为房客是老板，算是有偿还能力的。房东要是拗到底，他是有可能拿回来拖欠的房租的，而且给无赖的房客留下案底的。但很多时候，房客没有任何偿还能力，就算官司赢了，房东也拿不回来欠款，自己不但要倒贴钱，而且还要贴进去更多的时间和精力，得不偿失！而且，还有个别特别恶毒的房客，在房子里堆满了垃圾不说，还在搬出去之前故意糟蹋房子，在墙上涂鸦，往地板上泼油漆，把楼梯或者扶手搞破，甚至有人把墙都砸出一个洞的！等他们搬走，房东光是善后又得花很多钱、时间、和精力。
所以你看，在这种情况下，谁是大爷，房东还是房客，这不是明摆着的吗？
我记得第8期，我讲美国房子的那期节目的时候，提到过租房子的事。这儿我再简单说几句。在美国，大约有1/3的人会租房住。出租的房子有两大类型，私人的和公司的。私人出租房子又分两类，一类是整栋房子都是用来出租的，房东不和房客住在一起。很多人，反正我知道的很多华人，一般从小房子换到大房子之后，就会把小房子拿来出租。就像我们当年在波士顿的时候，那栋别墅有三层，每层都租给我们不同的住户。另一类是房东和房客住在一栋房子里，比如有些人会把有单独开门的地下室租出去，也有人会把二楼、三楼多余的房子租出去。我读研究生的时候，房东老大爷就住在一楼，我们几个学生住在二三楼。这两类都挺常见的。不过，不管是私人还是公司，打理出租房的事情也分两种，一种就是自己劳心劳力，亲自上阵。另一种就是委托给资产管理公司，让别人替你打理，包括找租客、修理房子、管理租客等等。
说到这儿，想起我们自己当房东的经历，真得双手合十说一声：谢天谢地，我们遇到的房客是很有良心的。我们从小房子搬出来之后，也就把小房子租出去了。房客是请帮我们买房的经纪人找的，是从墨西哥来的一对夫妻带一儿一女。我记得他们当时因为手续的原因，迟了两个月才从墨西哥搬到美国来，但那两月的房租他们还是按时交的。他们在那儿住了六年，一直到自己买了房子搬走，每月都按时交房租。当然我们也是很好说话的房东，六年基本没怎么涨房租。而且，房子里一旦出现什么问题，比如洗碗机坏了，粉碎机有问题了，马桶漏水了等等，都是第一时间去处理，该换的换该修的修。他们在墙上钉钉子挂画、挂装饰品什么的也都随他们去了，我们没有唧唧歪歪过。不过人家也很让我们省心，从来没有故意找茬什么的。我们的关系处得很好。他们搬走之后，我们就把房子卖了。所以，我们自己出租房子的经历很简单，也很顺利，没有遇到过这些糟心事。现在想起来真是很幸运！
不过，话说回来，我们自己当房客的时候，也是非常省心的房客，好吧？从来没有给房东找过麻烦。我们自己既租过私人的房子，也租过公司的房子。既单独住过，也和房东一起住过，前前后后换过很多房东，印象很深的一个是台湾女房东。她是一个非常好的女人，又能干又勤快又善良。办了个家庭幼儿园，在家帮华人带小孩。她就这样白手起家，不但把儿子从中学供到研究生毕业，而且还买了两栋别墅，一栋当出租房，一栋她自己住，她住的别墅也分出两间来出租。我老公有一段时间就租了她一间三楼的房子住。后来，我们买了自己的房子，但有时候我们俩的时间倒不开，偶然也会把俩姑娘送到她那里去，让她看管个一天半天的。她那里每天都有五六个孩子，有婴儿也有两三岁的，还有上幼儿园甚至上小学的。她看孩子是真的把那些孩子当自己的孩子，不光是看住就行了，而是教孩子们很多东西。每天会有固定的时间让他们看中文动画片学中文，有阅读时间学英文，还有画画做手工和外出运动的时间，她甚至买了钢琴给孩子们用，还在家里养了水培的新鲜蔬菜做午饭。平常，她会教大孩子带小孩子，让孩子们学会友爱和互助。她还会自己掏钱送孩子们去检查身体，看牙医什么的。我记得有个两三岁的男孩得了很严重的癌症，那孩子的亲生父母都没她那么上心，她给急的，天天去医院陪床，给他按摩，真的特别善良。所以，她对房客也都特别好。孩子们都特别喜欢她，叫她姑姑。我家俩姑娘到现在还记得她，疫情前偶然还会去看看她。这好几年没见了，希望她也没有遇到糟心的房客。
咱们民间有句话说：善有善报，恶有恶报。无论何时何地，做一个善良诚信的人，都是最起码的品德。你说呢？
今儿关于“美国房东和房客谁是大爷”的话题就先聊到这儿，你对这个话题有什么看法呢？你租过房子吗？或者说，你当过房东吗？你的故事又是怎样的呢？把你的观点写在评论区，咱们一起来讨论。最后，再次谢谢你的聆听和陪伴，谢谢你的每一个留言、点赞、和分享。咱们下个周末再见，拜拜。
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