房里霉菌的处理请教

以前有租给黑人的经历，房子某内墙好多黑霉，把他们赶走后喷了HD药水立马变黄，以后的租客很勤快就没问题了。

另一栋房子相反，原来租客自己买了房子走了，新的劳模夫妇加大妈都很懒，后院的枯枝落叶，可以留一年不动。San Jose市镇是清理路边园艺废料的，他们不知道哪里不符合要求，市里几、2次不清理他们留在街道上的，他们也就把后院搞成垃圾场。因邻居报怨我警告过几次，现在租客给我发了霉菌的照片，某窗户、暖气口，浴缸打胶的一圈有霉菌，估计都是浴室的。浴室不知有无风扇，有个通向太阳房-后加的-窗户估计他们从未开过。

虽然租客脏会引起霉菌，但是霉菌也可能是潮湿的缘故，似乎是房主的责任。全新的heatpump water heater接线盒的盖子不知他们弄到哪里去了还是狗扒掉了，新的烘干机面板好多划伤已经锈了。

昨天收到的住客图片，约好周6下午去看，无非两个可能：租客太懒太脏，房屋有漏水或通风问题。我打算做些清除并寻找根源，同时准备一份文件让租客签字，告诉他们：1.房屋在他们搬入时没有霉菌，前一位房客住了5年也没有，因他们的缘故造成的霉菌是他们的责任。2.霉菌有害健康，双方需合作致力于清除，他们须需维护房屋和前后院的整洁，以搬入时为准。3.他们可以提前中止租约搬出去。但是房屋需要恢复到搬入时的状态，或者他们做，或者他们出钱我们做。

原来我们也考虑不再到5月后不再续租。这房子的修建是大工程，今年难以抽出精力，小打小闹又不值得。

以上处理是否得当？法律上如何区分是租客还是房东的责任？我在硅谷。似乎这家人女的是管理人员估计不做家务的，老太太管屋内，男人管屋外。