股市还没看清，楼市又看不清了

南京告急、深圳告急、上海告急……同胞们披星戴月，不顾困难，勇敢冲上前去，哪怕机会再渺茫，也要为之挥洒汗水；哪怕目标再高远，也要为之奋力一搏。

这次第，怎一个英勇了得。

可惜，在股市跌落悬崖的年代，这样的威猛，只能用在，买房子上。

一骑绝尘的楼市，在这个春天的几个南方城市，掀起热浪。房价攀升之外，那些动辄上千万的房子，动辄一天卖掉几百套。售楼处的人满为患传递到交易中心，一线城市的热情传递到全国，然后发现还是只有一线城市如此热情。

这样的浪潮涌向何方，侠客岛无从知晓。不妨把一些颇有启发的观点集结于此，供你参考。

知日派·悲观

在一篇广为流传的“雪球”文章里，作者“天涯路”以详实的数据对比，试图证明如今的北京房价有多疯狂，泡沫有多可怕。

论证非常直率，抄录如下。

很多人都知道上个世纪90年代日本楼市和股市出过一次大泡沫，很多也听说过“东京的地价可以买下整个美国”的故事。但是，90年代日本房地产最疯狂的时候，东京的普通住宅到底有多贵呢？

1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈（相当于北京）的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天人民币39万元）。

使用面积75平方米（折合建筑面积约为100平方米，精装修）的中高层住宅（相当于中国的商品房），距离圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价为39万*18.7=729万元，折合7.29万元/平方米。

距离圈20~30公里均价（相当于北京5环~6环均价）为39万*8.95=3.65万元/平方米。

要知道这可是在日本经济最鼎盛的时代，人均收入达到39万人民币，最疯狂时期创造的房价最高值，此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅70%，直到现在，26年以后，东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。

回头看我们的一线城市，人均收入仅为当初东京的1/3~1/5，可房价基本上已经与东京房价泡沫鼎盛时期接轨，那么未来一线城市房价继续飙升的空间和动力在哪里？东京房价泡沫破灭后跌了70%，我们的一线城市呢？

而对于如今的情况，也有着直接的对比。

悉尼，房屋均价65万澳元每套，大概相当于300万人民币/套。人均GDP约7万美元。

纽约，曼哈顿（类似北京二环以内）公寓均价96万美元/套，相当于6~8万人民币/平方米，纽约人均GDP约10万美元。

伦敦，公寓均价35万英镑/套，相当于3~4万人民币/平方米。伦敦人均GDP约7万美元。

香港，房屋均价约为10万人民币/平方米，人均GDP约为4万美元。

北上深现在房屋均价3~5万元/平方米，人均GDP1.6~2.2万美元。

目前国内北上深这三个一线城市的房价，从绝对值上看，在主要大都市中，已经超过东京等其他绝大多数发达国家的大都市房价水平，与伦敦，纽约，悉尼，新加坡等国际顶级大都市房价已经基本看齐，仅次于香港。

而我们一线城市的人均GDP以及人均收入水平，大概只有上述发达大都市的1/4~1/6左右。如果按照房价收入比计算，深圳目前的房价收入比已经超过30，为全宇宙最高。

与他类似悲观的，还有一位叫齐俊杰的金融从业者。他的核心论据，来自房地产市值与GDP的比值，论证也非常直接。

国际上房地产泡沫一个重要的指标，叫做房地产市值与GDP的比值，也就是说如果房地产的市值过大，远远超过了GDP那么就是泡沫了，美国比较敏感，一般房地产市值超过GDP就算泡沫了，长达近100年的历史中，只要这个比值超过了100%，就要小心了。次贷危机爆发的时候，这个比值上升到了172%，酿成了巨大的金融核爆，到了今天美国的这个比值仍然还有128%，所以这个风险到今天依然存在，美国未来一段时间如果经济重回衰退，那么房价跌也并非不可能。

再说日本，这是一个保守的东方国家，跟我们其实很接近，所以他们把泡沫憋的很大，当年日本泡沫破裂的时候，房地产市值是GDP的2倍，也就是比值到达了200%，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。

1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的GDP，如果反推楼市的市值，那么房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。那么现在大陆的房地产总市值/GDP是多少呢？美国做空大师詹姆斯·查诺斯给算了一笔账，说至少在300%-400%左右，那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍，美国次贷危机的3-4倍。我们的算法其实差不多，按照人均居住面积30平米计算（北大的报告家庭平均居住面积116平米），平均房价就算6000元，房地产的市值已经高达234万亿，中国GDP是67万亿，算下来这个比值是350%。

国情派·看好

实际上，看好一线楼市的观点，在当下应该是主流，你周围的亲戚朋友很可能都持有这样的观点。所以这部分我们少选一点，不代表这种观点的市场小。

来自中泰策略的罗文波团队，就直接回应了上面的一些论点，认为房价国别比较的准确度不高。

房价作为宏观指标变量不存在合理的国别比较，只能提供部分参考价值。正如美国2008年金融危机时非银债务GDP占比为210%，1990年日本房地产崩盘时非银行债务占比为195%，韩国1998年金融危机时此指标为152%，硬性的拿中国一线城市与香港、纽约房价绝对值的数据类比来判断房价的方式可能值得商榷。长期来看这种结果即使合理，也不代表房地产短中期没有周期性波动。

这个团队还认为，房价上涨相对环境来看，并非高得离谱。

房地产市场作为一种资产，价格上升一部分是受到供求关系影响（2012年之前全国，2012年之后的一线与部分二线），一部分原因是货币现象。供求关系良好时，金融属性可以放大供求失衡的程度，导致价格大幅上涨（目前的一线城市），供求关系恶化时，可以抵消金融属性（目前的三四线城市）。大家现在讨论最多的是房价涨幅的绝对值，这里有一组数据可以供大家参考。1998年至今为期，城镇非私营部门平均工资增长7.5倍，北京月最低工资标准增长5.5倍，上海月最低工资标准增长6.2倍，同期M2增长13倍。如果你觉得中国房地产市场整体价格涨得比上述几组数据更离谱，那么的确有大问题。否则，可能就是呵呵。

所以，结论就是，只要货币政策持续宽松，一线房地产价格拐点难现。

温州派·迷惘

之所以把温州炒房团单独拿出来，是因为在这几年的房地产浪潮中，他们是真正的弄潮儿。春江水暖鸭先知，一线操作者手持真金白银，他们的观点难言正确与否，但具有特殊的价值。毕竟，相对他们来说，即使很多经济学家也没有在切肤之痛中分析过现状。

来自《每日经济新闻》的报道显示，这次温州炒房团丝毫没有出现之前经常见诸报端的疯狂举动。

“目前，温州炒房者趋于理性，对上海等热门城市板块还没有明显的买入迹象，就算有部分人在深圳等地买房，也是在这波火爆行情未起之前。”作为温州一个比较有名的炒房团团长，陈中（化名）向《每日经济新闻》记者透露，市场预期如何，他们现在也还没有底气。

当然，首先要排除一项干扰因素，那就是他们手里还有没有钱。数据显示，有，很多。

值得一提的是，目前，在温州大本营，千亿资金正在“休眠”。最新统计数据显示，截至今年1月末，温州全市银行业储蓄存款余额达4944.16亿元，接近5000亿元，比上年末增加256.28亿元。

如果按照温州全市常住人口915万人统计，人均储蓄存款54035元，比全国平均水平高出1万多元，创历史新高。“储蓄大量回流至银行，在很大程度上说明当前居民个人投资渠道还不丰富。”业内人士对此分析称。

而在去年同期，A股上演了“火爆行情”，其背后，则出现温州资本的涌动。

据温州市证券期货业协会统计，2015年一季度，温州融资融券期末余额78.21亿元，占托管市值1649.29亿元的4.7%。同期，温州全市证券交易额同比上涨249%，占全国总交易额1.94%。

哦，千万别忘了，以前他们是怎么玩的。

1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，市区房价快速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上。

此后，在2001年8月18日，第一个温州炒房团浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支炒房团前往杭州。随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿元。

此外，温州资本还先后大举进入杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙，一时间，“温州炒房团”广为人知，备受关注。

官方·降温

国家统计局最新公布的数据，虽说已经是1月份的情况，还是能让人看到火热的迹象。

2016年首月房价同比上涨的城市数量增至25个，占比超过30％。

数据显示，房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳，与去年同期相比暴涨52.7％。上海和北京分别以21.4％和11.3％的涨幅紧随其后，广州房价的同比增幅也超过10％。

当然，到了二月，情况如你在媒体中所见。而这些房价飙涨的城市，政府纷纷表达出了降温的意愿。

上海是这样的——

上海市委书记韩正在会见韩国经济副总理时表示，作为一座特大型城市，上海与许多国际大都市一样，始终面临着人口、交通、环境、住房等共性问题的巨大挑战。特别是住房问题，商品房是特殊商品，需要我们始终高度关注，及时发布全面客观的权威信息，维护市场秩序、稳定市场预期，满足广大人民群众的基本住房需求。

南京是这样的——

1、一次性供应量少于3万平方米或领不到销许，坚决遏制“捂盘惜售”行为。

2、加大土地供应向高地价“说不”，溢价率超45%调竞价方式。

3、维护买房人的知情权，多种举措抑制开发企业透支房价预期。

深圳是这样的——

深圳市市长许勤在年初时表示，深圳房价涨得太快，与其他城市不在一个步调上，市政府正在研究调控政策，确保房价处在合理区间。2月24日，市住建局局长杨胜军出席活动时表示，政府正在研究措施调控房价，同时会加大保障性住房建设的力度。2月26日，深圳市规划国土委副主任乔恒利表示，深圳将继续执行住房限购政策，控制投机需求。