Cap Rate 是净租金收入（NOI，or Net Operating Income）和房价之间的比率。NOI是租金收入减去所有不包括贷款的其它费用，可以理解为用现金买房一年的净租金利润。
比如花10万买个房子，一年收到租金是10000，各种费用（不包括房贷）总共3000，那么这个房子不包括房贷的净租金利润是10000 - 3000 = 7000，它的Cap Rate就是 7000/100000 = 7%。
一. 商业地产（包括公寓楼）
Cap Rate主要应用于商业地产中，是商业地产估值最重要的一个指标。 一个200万的房产，如果Cap Rate是5， 容易算出一年的NOI是10万。 反过来，如果知道一个物业一年的NOI是10万，当地同类物业交易的Cap Rate是5， 也容易知道这个物业的估值： 10万/0.05 = 200万。
当然，Cap Rate不是绝对的，也有当前Cap Rate和未来预估Cap Rate的差别。比如，如果当前当地同类物业交易Cap Rate是4，你买了一个当前Cap Rate 是3的物业，至少单纯从价格上来说你买贵了。但如果你知道这个物业由于管理不善，租金远低于市场值，并且你有信心买下后通过各种措施使租金提高，并且能够使Cap Rate增加到5，说明你买了个不错的物业。
二. 独居屋（Single Family）
大多数人认为Cap Rate对独居屋没用，因为独居屋的房价与Cap Rate没半毛钱关系，同一城市20万的房子和200万的房子 Cap Rate不可能相同，这些都是事实。
但Cap Rate却是我经常用到，并且对我来说非常重要一个指标，包括用于独居屋。我很少用现金流来衡量是否该买一个房子，但我几乎每次都要计算Cap Rate。
我用它的目的主要有两个：
1. 不同地区回报对比
我的投资是不分区域的，也就是说我在多个地区都有投资，经常需要对比两个城市的投资回报，也不过是比较增值和租金利润。在租金利润对比方面，没有什么指标比Cap Rate更简单直接的了。
2. 检测正负杠杆
如果贷款的利率是4%，而物业的Cap是5，说明在租金回报上是正杠杆；而如果物业的Cap是3，租金利润上则是负杠杆。尽管我很少用负杠杆买房产，但Cashout Refinance时却经常会碰到负杠杆的情况，所以得权衡一下，或者至少知道是负杠杆这一事实。
实际上，只要知道贷款利率和Cap Rate，现金流的情况基本上有个八九了。比如如果贷款利率和Cap Rate都是4%， 25%的首付基本能打平。只要Cap Rate高于贷款利率，基本就值得买。这里注意，Cap Rate要靠谱，或者用真正的Cap Rate, 或者预估Cap Rate时要保守一些，我预估的时候一般用租金的75%，这个对于非常旧的物业，雇PM管理的话，仍然是一个太乐观的估计。如果是新房子，或者自己管理，可能还靠谱些。
我喜欢Cap Rate最重要的原因就是计算简单，要评估一个房子值不值得买，只要用75%的租金，减去地产税、保险和HOA，就能得到NOI，除以房价就能得到Cap Rate，再和贷款利率比较一下，基本上就差不多了，这个口算就能算出来，根本不需要复杂的计算。
当然，大多数人投资一般会局限在某一区域，没有多个区域横向比较的需要；再者，大家对自己的区域租金利润是正杠杆还是负杠杆基本都已经有所了解， 比如中部现金流好的地区租金利润很少有负杠杆的情形。同样，在像加州湾区和曼哈顿等高房价地区，租金利润基本上是负杠杆。在这些情况下，检测杠杆的正负已经没有必要了，而知道正负现金流的具体数字，更具实际意义，对此我深表理解。但这不是我自己经常面对的情形。
建宁 2022/1/18
