报税总结及合法抵消被动利润

来源: 2023-03-17 05:17:23 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读:

刚报完税,这次报税的主题是合法抵消被动利润。关于这个话题,我以前曾写过一篇类似的文章:

   合理利用被动损失

从今年起,家里没有工资收入了。以前家里有工资收入,我对投资房现金流的多少并不在意,只要不是负现金流,总资产回报率还说得过去,我就没啥意见。但没有了工资收入,现金流就显得异常重要,不仅需要它来糊口,也需要它来维持借贷力。近来,在现金流方面做了些努力,关键是归功于租金的上涨,现金流竟然见涨。但现金流多了也不全是好事,因为存在着交税的问题。

以房租为主的被动收入,在税率上是普通税率,单从税率上讲不是什么好东西。但被动收入有一项很大的优势,就是存在着巨大的可操作空间,甚至可以在实际收入不改变的情况下,人为且合法地操纵它的多少。

采取的具体措施

与去年税务有关的事,主要做了三件:

1)在去年底交了本来是今年初该交的地产税,因为去年家里有工资收入,今年就没了。这里地产税的期限是一月底,我一般是一月交,这样去年实际上交了两年的地产税。

2)去年由于疫情延期而晚交付的新建房,最后两个月没租出去,今年才租出去。开始本来想偷懒,不准备报去年那个房子的税了,而想拖到从今年起才开始报,因为完全可以说今年1月才in-service。但当我报税才意识到,如果从去年的Certificate of Occupancy那天开始报起的话,可以减掉很大一笔费用,用于抵消被动利润,看来这个懒还真是偷不得!

3)刚开始时第二条都不想做,就更不用说这第三条了。前面两条做完后,还有多余的被动利润,就在想是否还可以采取些其它的措施,来进一步抵消掉些利润。其实也没什么别的选择,剩下唯一可做的就是通过加速折旧,确切地说就是多分出可快速折旧资产(主要是个人资产),甚至可以通过Cost Segregation来达到目的。

前年我曾经写过一篇文章:

    Cost Segregation能替代1031 Exchange吗

讲述了我用Cost Segregation,间接抵消掉了2020年卖房的约十万利润。

但去年我没有卖房利润,其它的被动利润,通过前两条措施也减掉大半了,这样以来,正式的Cost Segregation是否值得做,若做的话,该分出多少可快速折旧资产,就需要费些思量。于是,我就把2022年的收入、以及2023年和2024年的预期可能收入,以及可能分出可快速折旧资产数额的不同情况,和可能采取的不同折旧速度,做了一个全面的沙盘推演,最终得出了一个我认为最优化的税务方案。

沙盘推演表明,正式的Cost Segregation没有必要,且不说正式的Cost Segregation需要花钱请人来做,分出的可快速折旧资产的数额(Cost Segregation一般可分出20~35%的可快速折旧资产),我也用不了那么多。

但是,如果能分出少些数额的可快速折旧资产,对我还是非常有利的。

于是,我便决定自己来做个简单的Cost Segregation。关于如何做Cost Segregation,IRS有很多建议。其中就提到,如果可能的话,新建房可以用建筑成本。而我恰好就有新建房每一项花费的详细清单,有了这份清单,我自己就做了一个简单的Cost Segregation,最终如愿分出我想要数额的可快速折旧资产,主要是15年折旧期的车道和其它5年折旧期的个人资产。

本来,这两项都可以用100% Bonus Depreciation在一年内减掉,但那样做对我并不最有利。最终,15年的车道,我选择用的是100% Bonus Depreciation在一年内减掉;而其它的5年折旧资产,我还是选择用常规的MACRS折旧法。

小结

通过采取上述三项措施,延缴了不少的税。而上述三项措施,都是完全合法的,甚至连模糊空间都不存在。

我个人认为,如果一个家庭在一年内能同时满足以下三个条件:

  • 有足够的被动利润或卖房利润
  • 边际税率在22%或者以上
  • 在这一年中买了投资房,并且打算持有至少五年以上

那么,就应该争取采取一些措施来延税,具体就是争取多分出些个人财产来加速折旧。关于为何要多分出个人财产,我以前曾经专门写过一篇文章:

   为何报税时应从房产中多分出个人财产

比如,如果能分出1万美元的个人财产,22%的边际税率,相当于今年可以延缴2200美元,来换取未来的capital gain税率。考虑到目前long term capital gain的最高税率是20%,再加3.8%的NII Tax,相当于未来税率至多是23.8%。也就是说,今年少交2200美元,未来至多需要补交2380美元。

有些朋友会说,未来要交的2380还是要多于目前的2200,但千万别忘了两个因素: 1)2380是未来通货膨胀后贬值的钱,当然这个延期时间越长效果越明显;2)现在的2200会有投资回报。试想想,如果可以延期20年,未来的2380会有多少购买力?若每年回报率是10%,2200美元20年会有多少投资回报?这后者的答案是,2200美元20年会变成14800美元。

如果家庭边际税率更高,比如加上NII Tax,税率达到40%以上,那么今年延缴4000多,可以换取未来补缴至多2380,就是件很美的事了。

如果家庭边际税率很低,比如只有12%,也就是说用今年的1200,来换取未来的2380,尽管长期的话,比如延期时间在20年以上,也不见得吃亏,但短期内效果不明显,甚至会划不来,这也是为什么我说的条件中有家庭边际税率在22%以上的原因。

冷漠而枯燥的数字,原来就是真金白银,哈哈!

建宁  2023/3/17