投资科普 #18：普通投资者如何投资房地产？

来源: 硅谷居士于 2023-08-21 13:38:40 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4927 bytes)

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衣食住行，是人类的根本需求；对于大部分人来说，一生中最大的开支往往就是住房开支。不仅是普通居民需要住房，很多商业和社会活动，比如公司、医院、政府和商场，通常也都必须在人工建造的房地产中开展正常活动。因此，一个现代国家的房地产总量，往往是惊人的：2023年，美国的住房总市值高达45万亿美元，接近美国股市的总规模。

投资房地产，是一个具有悠久传统的投资行为。对于大部分家庭来说，购买自住房是一个积累资产的极佳理财途径。比如，美国政府允许房贷利息用来抵税，这相当于政府的一个大福利。因此，我鼓励大家在能力允许的情况下，尽早购置自己的自住房。

显而易见的是，自住房往往是家庭资产的重要组成部分；因此作为一个整体，家庭资产已经有很大部分和房地产市场息息相关了，因此没有太大必要增加房地产所占的比例了。

如果你想投资自住房以外的地产，通常有两个渠道：

第一种是直接出资购买实物地产，并出租出去。这是传统的投资方法，在中国大陆和美国华人社区非常流行。这种方法的好处是你可以控制所有的环节，包括挑选地区和房屋、贷款融资、装修、寻找租客等等，而且还可以通过著名的“BRRRR”套路实现快速扩张。

BRRRR, 指的是Buy、Rehab、Rent、 Refinance、Repeat。也就是:
1. 购买房产 (通常通过银行贷款)
2. 装修或者升级房产
3. 出租房产
4. 利用租金收入和房产做抵押向银行进行再借贷，拿出更多资金
5. 重复1-4

通过上述套路，投资人可以迅速增加自己拥有的房产数量。

当然这个方法需要一定的启动资金购买第一套投资房，还需要你花费时间打理很多具体事情；所以，一旦你拥有的房屋数目超过一定数量(比如10)，你可能需要停止扩张，或者雇佣人手以及专业的地产管理公司帮助你打理某些环节。如果你没有足够的时间和精力，你可能无法坚持下去。

另外实物房地产投资的流动性比较差。如果你需要卖出一个房子，周期往往以月来计算。

因为上述以及其它种种原因，直接购买投资地产在美国并不是非常流行。根据美国国税局(IRS)的数据，仅有7%的美国家庭拥有出租房。根据标普公司的数据，投资出租房的平均年化回报率在10%左右。

第二种比较流行的投资地产的方法是通过购买房地产投资信托(REIT)基金。这种基金操作起来和普通的股票基金一样，只是这类基金里的公司全部都是专业的地产投资公司：它们在市场上融资、开发、经营商业地产项目，比如医院、商场等等，并把投资收益回馈给投资者。

比如，先锋集团(Vanguard Group)有一款历史悠久的REIT基金，代号是VGSLX。截止2023年，该基金过去20年平均年化收益率为9%；其它基金公司也有类似的产品。

需要注意的是，这类基金的分红率非常高，经常超过4%。如果你是高收入人群而不愿意缴纳过多的分红税，最好在退休账户里(IRAs, 401K/403B)里买入这类基金。

投资REIT的好处是显而易见的：
- 高流动性。投资者可以随时卖出基金，最多在几天内完成交易。
- 省时省力。不管是投资一万元，还是投资一千万元，你花费的时间几乎是固定的，也就是做基金定投的那点时间。

那么你的投资组合里可以配置多少REIT基金呢？通常的推荐是不要超过投资组合总额的10%。

我本人不太喜欢地产，所以在我家的资产组合里，唯一的房地产资产就是我家的自住房。