怎样将钱从房子里拿出来

来源: Jared_Austin 2023-09-10 09:03:32 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (40298 bytes)

中国人喜欢买房,认为房产保值。这个其实还是有一定道理的。房地产具有周期性。但从长远看房产还是升值的。即使2008年以前买了房,房价大跌,在水下好多年,如果能坚持到现在,房子也升值了好多。Covid-19这三年房价又迎来了一波增长,许多人的房产都有了不少的equity,因此想将这些钱拿出来搞装修,付孩子学费,或是用做其他大的花费。那么怎样将钱从房子里拿出来呢?

这个操作英文里专门有一个术语叫”borrow against your home’s available equity”。什么是equity?就是你现在房子评估的价值减去你欠的贷款。如下表所示:

第一年的Equity实际主要是你的首付(你投入房子的钱没有消失)。假设到第五年房产升值到40万,贷款因为还本金也在减少到16万,那么你房子的equity就有24万了。你如果需要钱应急或有大的花费就可以将这部分钱给借出来。

但是且慢,银行不会做增加其风险的买卖的。它们最多让你借到房产价值的80%或更低。像上面的例子银行如果只让你借到75%,那你最多可以借$400,000 x 75% = $300,000。记住银行不会做亏本买卖的。这30万首先要拿来还贷款16万,所以你能借的现金只有14万了。

那这14万怎么借出来呢?有下面三种方法:

 

  1. Cash-out Refinance: Refinance顾名思义就是重新贷款。比如你想从14万里借出6万来。原来贷款还剩16万,那么你就可以重新做一个新的16 + 6 = 22万的贷款。这6万可以以现金的形式给你。新贷款可以选更低的利率,也可以30年变15年的贷款。这在利率低的时候是一种好的cash-out的方式。但在现在高利率的环境下这么做是比较亏的。因为你原来16万的贷款前几年有可能是很低的利率,但为了这6万现金重贷要变成高利率,实际是不太划算的。那么有其他更好的方法吗? 这就涉及到下面的两种方法。
  2. Home Equity Loan: 这个就是在原来16万贷款的基础上申请另外一个6万的贷款。原来16万贷款继续享受低利率,新贷款可以做新的利率和贷款年限。
  3. Home Equity Line of Credit (HELOC): 这个跟Home Equity Loan类似,也是在16万基础上申请一个6万的贷款。但顾名思义这个是line of credit,跟信用卡一样给你这个额度。你只有动用额度花钱才需要还款,不花就不需要。分为两个阶段:第一阶段叫“draw period”,就是花钱记账(一般10年)。至于还款可以只付利息。利率是浮动的。因此高利率环境下还的利息要多些。第二阶段叫”repayment”,就是还钱(一般10-20年)。利率固定,要在规定时间内将欠的钱还掉。

 

这三种是通常用的从房子里取钱的方法。上面的图里进行了对比。不过要注意的是无论用哪种方法都是以你的房子做抵押的。如果还不上贷款default的话就有失去房子的风险,到时房产保值就没有意义啦。所以做之前先跟专业人士沟通一下,看看适合哪种方式的贷款,用好自己的equity。




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所有跟帖: 

现在利率这么高拿出来做什么? -CMusicFan- 给 CMusicFan 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:10:22

好时机已经错过了 -CMusicFan- 给 CMusicFan 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:10:45

只是跟大家分享知识。 -Jared_Austin- 给 Jared_Austin 发送悄悄话 Jared_Austin 的博客首页 (78 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:21:46

是 大概要跌到多少才值得做Heloc? 比如5%?来投资大盘? -投宾- 给 投宾 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:27:00

看来昨天我说的,那个夏洛特老中用房子里的钱去投互联网股票泡沫的事,算是白说了? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:46:24

破唱片再放一遍?任何从风险低的房子里抽钱出来,去投高风险股票的,都是耍流氓! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:47:10

银行就是要你不停的借,借,借!一般人少折腾,你算不过银行, -上海大男人- 给 上海大男人 发送悄悄话 上海大男人 的博客首页 (59 bytes) () 09/10/2023 postreply 10:10:28

哈哈 糊涂觉得那是高风险 可俺觉得大盘得个7-8的回报不难 尤其Heloc 前期都只有利息部分 后面假设5%? -投宾- 给 投宾 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 10:18:00

大概我2003年时耍个大流氓耍成功了。 还是要看每个人的本事了,:-) -鲤鱼洲- 给 鲤鱼洲 发送悄悄话 鲤鱼洲 的博客首页 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 12:13:14

2003 年的房市场很好,现在风险太大,别房子股两头都赚不到 -CMusicFan- 给 CMusicFan 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 12:18:47

可是我们当时并没有觉得市场好呀。人们对于过去和将来总是说的头头是道,但对于今天该如何行动却都一无所知。还是 -鲤鱼洲- 给 鲤鱼洲 发送悄悄话 鲤鱼洲 的博客首页 (70 bytes) () 09/10/2023 postreply 13:27:12

没看到你在2003年做了什么?你是拿出房子里的钱投股市?还是用股市里的钱买房? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 14:00:59

如果用股市里的钱买了房,那是你被互联网泡沫吓破了胆!许多人因为互联网泡沫在03和04年买房,这也是08年危机的一部分。 -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 14:11:08

前面说了,按照你的定义,是耍了流氓。 -鲤鱼洲- 给 鲤鱼洲 发送悄悄话 鲤鱼洲 的博客首页 (0 bytes) () 09/11/2023 postreply 01:54:56

感謝糊塗哥,我也常常有破想法 -土妞2021- 给 土妞2021 发送悄悄话 (271 bytes) () 09/10/2023 postreply 15:05:04

每个人的情况不同,我还见过从信用卡里借钱18%利息,开甜甜圈店成功的人呐。 -鲤鱼洲- 给 鲤鱼洲 发送悄悄话 鲤鱼洲 的博客首页 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 11:28:02

每个人对于风险的理解及承受能力,解决问题的能力及方式也是不同的。 -鲤鱼洲- 给 鲤鱼洲 发送悄悄话 鲤鱼洲 的博客首页 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 11:30:32

现在利息这么高,2,3也不灵。首先好多银行不做投资房的home equity,即使做的利息高的吓人 -twototango- 给 twototango 发送悄悄话 (117 bytes) () 09/10/2023 postreply 09:15:24

利率高不是不能借钱的理由。如果真的有超级deal, hard money loan也是值得做的 -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 10:30:50

拿钱出来买房还可以,股市风险大得多。 -谦谦凡宝- 给 谦谦凡宝 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 12:49:09

那是一定可以的!我一个同事,在99年互联网时赚了一些钱,拿出25万在科罗拉多泉市买了一栋房,准备退休后去那里大学教书。 -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 14:05:31

3对出租房不容易,我问了一圈,华美银行可以做投资房的,但是上限是50%equity... -8523- 给 8523 发送悄悄话 8523 的博客首页 (0 bytes) () 09/10/2023 postreply 15:30:57

可以用租金来做贷款,叫DSCR -Jared_Austin- 给 Jared_Austin 发送悄悄话 Jared_Austin 的博客首页 (118 bytes) () 09/11/2023 postreply 08:55:52

Home Equity Loan是不是就是连环贷? -天乙贵人- 给 天乙贵人 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/11/2023 postreply 19:23:58

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