网上看来的一个评论，似乎有点道理

看看这到底会产生什么结果会很有趣。

我喜欢你的清单，但在某种程度上，这是一份尽职调查的梦想清单。

虽然你指出了所有的事情，但很多事情几乎不可能研究，而且可能会改变。比如运营商集团是否具有良好的流动性。我认为你无法确定这一点……即使你能确定，你也并不总是知道他们拥有或正在进行哪些其他交易。今天良好的流动性，明天可能会很糟糕。谁能保证，即使他们拥有很好的流动性，他们也愿意把它花在你的 LP 财产上。

我不知道百分比，但我认为在上次经济衰退期间，很少有 GP 在场并进行投资。我看到的大多数人可能从 2015 年或更晚开始。大多数人可能不必追逐大量的租金，比如在 COVID 期间和之后。大多数人从来没有真正在困难时期进行资产管理或 PM……他们的 PM 也没有在困难时期进行管理。租赁办公室里很少能找到一个已经做了 15 年或更长时间的人。那里有很多人员流动。你几乎永远不会知道 GP 或资产经理或两者是否对物业员工进行过培训和教育，让他们了解事情的运作方式。有时他们会很快将维修外包出去，而维修本来可以在公司内部以一半的价格完成。这 500 美元的额外费用如何影响净运营收入和物业价值？项目经理是否了解投资者是谁以及这些钱从哪里来投资。我们大多数人都不是大公司，500 美元不会有什么区别.....我们大多数人都是家庭投资者，这是我们的退休金....我们努力工作攒下的。

我认为这群人可能有几个问题让他们不知所措。一个是高杠杆。一个是浮动利率债务。一个是他们所在的市场与他们的本土市场不同。我住在 DFW 地区，但对休斯顿知之甚少。虽然只有 5 小时的路程，但每次去那里，我总感觉自己身处一个完全不同的世界。有时我会看到运营商在推销他们要将 D/C 级改造成 B 级或 B+ 级，但我认为他们往往不了解该地区的人口统计数据和需求驱动因素。有可能可以做到，但这些工作非常繁重，而且我认为如果你不是每天都在那里，你对该地区不太了解，而且你拥有像这样的大型房产，那么完成这些工作会更加困难。很多人都在推销，你可以花 20,000 美元将一个经典单元升级到白金级，增加洗衣机/烘干机连接和狗公园，更换纪念碑标志，并在 1000 个 C 级单元的综合体上每个单元每月多获得 300 美元。将一个劳动力住房大型综合体变成一个吸引高薪年轻专业人士的综合体非常困难，这些专业人士重视 Nest 恒温器和刷卡锁。这种情况很少见……但我经常看到这样的推销。

如果他们没有真正进行出色的尽职调查，最终只会增加他们的麻烦，我不会对这些资产感到意外。我猜他们有很多坏账，需要驱逐的人数比表面上看到的还要多，还有大冻结留下的问题。他们一直很乐观，认为他们可以在所有开支上实现规模经济，但我猜情况恰恰相反。

很少有运营商似乎也能很好地处理续约与新租户的关系，并与 PM 建立激励制度来实现这一点。在许多情况下，PM 更愿意以略微上涨的租金续约，而不是告诉现有租户他们需要搬到租金高出 300 美元/月的翻新单元。我猜大多数人对新租户租约的激励大于续约。不过，续约通常对业主更有利。空置率在数字上很糟糕。

我不知道，但我感觉许多运营商认为他们的工作通常在他们关闭后就完成了。对于一些这样的房产，我认为它可能才刚刚开始。这不是坐下来计算现金流，而是要弄脏自己，忙起来，努力工作。我几乎可以说，在休斯顿的 1000 个 C 级单位中，你最好准备在空置的单位或便利中心办公并密切关注事态，而不是去度假和参加 10 次会议。我认为每月一次或每月两次与 PM 进行一小时电话会议不会取得成功。

除非你非常了解 GP 团队，否则很多事情都很难提前检查。