高端地主-投坛网友的一个案例
高端地主-文城网友的案例
如山
（2025年1月2日）
文学城有不少业余或专业做地主的。今天聊聊什么是“高端地主”。“高端地主”是我定义的，没看到有别人这么说过。但没有专利，认同的读者随便引用LOL。
在美国一说“地主”，大部分人想到的可能是整天背着修理工具帮租客修马桶，并且时时需要伺候各种胡搅蛮缠租客的主，一付可怜相。投差区差房的地主在经验与运气欠缺时可能会是这样。这是我定义的“低端地主”。
“地主”顾名思义就是土地的主人。地主本来就包括拥有土地，甚至仅仅是土地，没有房子在上。
何谓“高端地主”? 我这里指的是不需要处理差租客、烂房子的地主、持有好区优质物业的地主。这里介绍投坛一位网友的真实案例来展开讨论。
该网友的案例在大西雅图东区，跟我同区。姑且称该网友为A君。
其实A君就是买一个自住房，不过房子所占地3万平方英尺。其优势就在好区中的大地。地可以分4个Lots。据他说他是我的长期读者，受了我早期房产投资文章文章的影响才特别买入这个占地比较大的房子。目的在试试分开几个Lots。他在买入后联系了我，分地过程中问过我一些具体技术问题。所以我清楚该项目很多细节。现在虽然已经过去8年，但我还是不会披露更多详细的资料。从他所问的问题我知道他从来没有这方面的经验，可以说是开发的“菜鸟”一个。
这个投资物业他们是用来自住同时开发。房子状况一般，不算很好，但也能住。2013年60万买入，分地只做到City 出了Preliminary approval。没做任何Construction，于2018年卖出200万。
做房产投资的大概都知道，2013是买入的好时机。但按西雅图东区的房价，卖出不是最好时间。假如是看市场价格，2013年到2018年本地市场房子升不到一倍。A君做了什么？就是申请分地而已。都是纸上工夫，无需处理租客房子维修也无需动用建筑。回报数是很容易算清的：60万买入，作为自住房，Downpayment 在 10% 至20% 之间，期间申请包括请专业人员如Civil engineer，geotechnical engineer 等，花费3到4万。贷款利息费用就当对消租金算，其投资的现金算9万吧，回报是超过20倍。Cash on Cash return 2,100 % 以上。如果A君再进一步将地完全分开，完成基础设施将再高一倍不成问题。我建议过分好地后，甚至建好后再卖出收益再翻一倍到几倍。这并非我“事后诸葛亮”能够预见后来疫情超常的增长，而是土地开发这种投资每推进一步必然会有一份回报。当然他那个时候卖出的考虑也非仅仅赚钱多而少的一个因素，而是有个人原因，例如Relocate等等。同时后面也需要牵涉更多也Construction打交道的啰嗦与麻烦，这也不是每个人都愿意做的。
为什么A君申请到Preliminary approval就可以卖出那么好的价钱呢？假如仅仅是一块大的地，从Zoning计算可以分成几块，比如说5快是不会那么吸引人开发商/建筑商。因为分地还有很多条件限制如土壤状况、Critical area、Utilities的连接等等往往不能确定。一般开发商/建商不想Hold那么久去申请，并且承担不能分或者没有达到预期数目Lots的风险。但一旦有City的Preliminary approval就基本确定可以分，分多少Lots，条件是什么、未来可以建什么样子的房。那么就可以容易预算成本与回报。
可能有读者认为，A君是幸运能买这样的物业。其实这样的物业也是在市场上的，谁都有机会买到。看你的寻找工夫与抓住机会了。当时这样的Deal与有这个downpayment的人有的是。然敢不敢下手还是差别很大。回头看人们往往只说时机把握得好，其实更关乎人的决策能力、行动能力。
很多高收入、高净值人士想投资房产，但一想到要处理租客与修理就望而却步。我用上面的例子就是为了说明高收入者如IT人员、医生、律师一类想投资房产完全不必去看那些差区差房的投资。可以选高价值好区物业。这样的例子在我周围不少见。
一位台湾来的专科医生微软附近20年前在微软Redmond总部附近买下10多areas地，增值已经几十倍；他自己诊所的整栋两层小楼就是20年前开诊所时买的。其它单元都是租给医生。这些完全不需要处理烂租客。
开卖厨柜店的业主自己的几个店与装配车间都是自己买下的。这些卖厨柜的业主也面对很多竞争，也不是都赚很多钱，也看到不长时间就关门大吉的。但少数这种买下自己的物业的，就算店不赚钱，积年累月他们那些地的升值已经足够。就像麦当娜店一样，卖的汉堡包未必赚钱，而那块买下来的地远远超过零售收益。
普通住宅，我自己建的在好区新房出租也都是些好租客。能够租6千左右的房子的租客素质都是相当高也很容易相处。有些地主就以华人思维想当然地说，有那么多钱自己早就去买房了，谁还来租房？其实是孤陋寡闻所至。所谓认知决定赚钱范围。永远有些人是不愿意买房而租房的。原因有多种：钱主要花在游艇、飞机、工作不肯定都在一个地方，但是一呆就是7、8年上10年的等等。我有租客欧洲过来工作，一直住了6年才决定买房；一位外科医生从实现习医生开始就一直住在我的房子十几年到现在；两位外州过来也住了好几年还没表示要离开。当然这些都是高收入人群。
总之，你要是有高收入或者已经有高净值财产而想投些房产，完全没必要看那些低收入区的破房，没必要参考“低端地主”的做法，而可以有高起点。眼睛往上看有不一样的天空，看看其他有高净值财产的投资者怎么做。
这个案例业主是买的自住的同时搞开发有很大的优贷款利息、失败的保底等优势力。另外请读者注意：这些地只有在密集度高的城市周边好区才值得这样做开发，在地广人稀的区、位置是不值得搞分地的。但为省事买来Hold 长期是另外的策略。
投资都是为了赚钱，本就没有“高端” 与”低端“可言，没有褒贬之分。我之所以这样分，是因为两种地主所需要业主投入的时间、精力有明显差别，就算你请物业管理公司也一样，牺牲的收入不能换回很多省事，或者是省了一点，但是投”低端“物业本就想多现金流。扣除没必要的修理与空置后，你得回的一样不多。我就是从”低端“物业做起的，因为我当时非常依靠租金收入带来的现金流。而已经是高收入、有高净值的业主完全没有必要从”低端“物业做起。
谢谢诸位的阅读和捧场。祝新年进步！
（声明：本文意在分享自己的经历与知识，并非投资建议。本人不曾也无意做任何形式的收费顾问。图片并非对应文中提到的例子。全部本人所拍。本文为如山原创，转载请与作者联系）
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任静锅-
2025-02-15 12:58:16不是地主，随便瞎掰一句