现在房地产市值300万。贷款200万。 十年后翻一番,600万。贷款剩170万。6% 利率。三十年固定利率。 目前月负$12000(PI)+$3000(TI)+1000(HOA)= $16000 房租$16000. 今后十年内,每年租金涨5%, 月租金,月余及年余如下: 2007 16000 0 0 2008 16800 800 9600 2009 17640 1640 19680 2010 18522 2522 30264 2011 19448 3448 41377 2012 20421 4421 53046 2013 21442 5442 65298 2014 22514 6514 78163 2015 23639 7639 91671 2016 24821 8821 105855 2017 26062 10062 120748 每月剩余租金再投资,按照百分之十的利润,是二十三万。以下计算。 2007 $0 $0 2008 $9,600 $9,600 (= 0 * 1.1+9600) 2009 $19,680 $30,240 2010 $30,264 $51,912 2011 $41,377 $74,668 2012 $53,046 $98,561 2013 $65,298 $123,649 2014 $78,163 $149,991 2015 $91,671 $177,651 2016 $105,855 $206,694 2017 $120,748 $237,188 那么,净资产是: 600万-170万+23万 = $453万。 假若用剩余租金每年再买一栋30万的房子。前几年剩余租金不够,要用现有房子的净值或用工资补贴。后几年用不完。租金与花费持平。那么。 年份// 买入房价//总市值(所有)//贷款(每栋)//十年后贷款余额(每栋) 2008 300000 300000 270000 225461 2009 321000 642000 288900 247353 2010 343470 1030410 309123 270826 2011 367513 1470052 330762 295992 2012 393239 1966194 353915 322859 2013 420766 2524593 378689 351878 2014 450219 3151534 405197 382863 2015 481734 3853876 433561 416062 2016 515456 4639103 463910 451644 2017 551538 5515378 496384 489762 十年后贷款总额是最后一栏的总和 = $3,454,700 今后十年投资效益 = $5,515,378 - $3,454,700 = $2,060,677 净资产是 $600万 - $170万 + $206万 = $636 万。 可以退休了。 |